Message aux vendeurs

29052009

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Tutoriel sur l’achat d’un bien immobilier: la revisite

29052009

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Alors , revisite donc par Mr et Mme Dupont d’un des 3 biens déjà visités sur St Laurent d’Aigouze: villa 120 M2 sur terrain de 800 affiché à 295,000 € (dont 15,000 € de commissions)

La reviste dure 3/4 d’heures et permet aux clients de prendre des mesures de chacune des pièces. Permettant dans un futur proche de quantifier les travaux (environ 50,000 € prévus pour transformer une villa « traditionnelle » en demeure super moderne)

Le client pose également des questions au propriétaire (présent lors de la visite) sur le type de construction (ne sait pas), l’état de la toiture, le chauffage, les raisons de la vente (sans doute pour négocier). Il évoque également le souci majeur: le bruit assez présent (sans doute aussi pour une future négociation)

Vraisemblablement la maison plait (évocation du type de travaux envisagés, piscine). Lorsque nous sortons, les clients me disent qu’ils chiffrent les travaux et feront une proposition suite à cela.

Il faut avouer que la rareté des biens conformes à leurs attentes les poussent à faire une offre rapidement. Pour l’instant l’avantage est dans le camp du vendeur qui n’a pas spécialement besoin de vendre vite sa maison. Par contre le vendeur avoue qu’il a déjà signé un compromis qui « est tombé » à cause d’un refus de prêt

A mardi pour la prise d’offre.

PS: je regroupe dans l’ordre ce tutoriel dans une nouvelle catégorie: Témoignages




L’évolution des prix du canton

28052009
Toutes surfaces confondues
Prix Actuel : 3 006 € / m² (28/04/09)
Prix il y a 3 mois 3 083 € / m² Evolution trimestrielle : -2,49 %
Prix il y a 1 an 3 018 € / m² Evolution anuelle : -0,42 %
Prix il y a 2 ans 2 997 € / m² Evolution sur 24 mois : +0,28 %

Prix des Maisons A VENDRE sur la commune d’Aigues-Mortes. Ces prix tiennent compte dans certains cas des commissions d’agence

Toutes surfaces confondues
Prix Actuel : 4 446 € / m² (28/04/09)
Prix il y a 3 mois 4 333 € / m² Evolution trimestrielle : +2,60 %
Prix il y a 1 an 4 246 € / m² Evolution anuelle : +4,70 %
Prix il y a 2 ans 4 454 € / m² Evolution sur 24 mois : -0,19 %

Prix des Appartements A VENDRE sur la commune du Grau du Roi. Ces prix tiennent compte dans certains cas des commissions d’agence

Toutes surfaces confondues
Prix Actuel : 3 979 € / m² (28/04/09)
Prix il y a 3 mois 3 957 € / m² Evolution trimestrielle : +0,56 %
Prix il y a 1 an 3 732 € / m² Evolution anuelle : +6,60 %
Prix il y a 2 ans 3 984 € / m² Evolution sur 24 mois : -0,12 %

Prix des Maisons A VENDRE sur la commune du Grau du Roi. Ces prix tiennent compte dans certains cas des commissions d’agence

Source: cotation immobilière




Il n’y a que les idiots qui ne changent pas d’avis…

28052009

zum41ca3uq6z2caxyr78tcamf2tqeca9vmkotca193qt3ca6kwxndcak1ca1dcaboo1bbcamv3pvdcau1e35lca8ptpdscadalovccae85nnbca2rrvo7cawm8jxicaazcj8fcajaxfilca7x504d.jpg Après avoir calculé précisemment et économiquement l’apport de nos locaux du centre ville (1 rue F Mistral) à Aigues-Mortes, nous avons décidé de rester!

Une annexe à l’agence Lombard Immobilier sera quand même créée aux Boudres (derrière les Médecins – face à la nouvelle école – La porte à coté des notaires)

Les nouveaux horaires de l’agence d’Aigues-Mortes (CV) sont : 9h30 à 12H du Lundi au Vendredi (sauf Mercredi)

Les horaires de l’agence d’Aigues-Mortes (Boudres) sont: 9h à 12h et 14h à 18h du Lundi au Vendredi

Les horaires de l’agence du Grau du Roi sont: 9h30 à 12h et 14h à 18h du Lundi au Samedi

 




Nouvelles photos anciennes du canton

26052009

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Quand faire les diagnostics?

26052009

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Rappel : les diagnostics immobiliers sont les suivants : diagnostic de performance énergétique (DPE), dépistage de l’amiante, dépistage des termites, constat de risque d’exposition au plomb, sécurité de l’installation électrique, sécurité de l’installation de gaz, exposition aux risques naturels et technologiques et certificat de surface de loi Carrez pour les copropriétés.

Le dossier qui regroupe les diagnostics immobiliers doit être prêt pour la signature du compromis de vente. Les professionnels de l’immobilier préconisent de préparer le dossier dès la mise en vente du bien. Les diagnostics immobiliers doivent pouvoir être consultés par les acheteurs potentiels avant la signature du compromis. Lorsque l’acte de vente est signé directement et sans compromis, le dossier de diagnostics immobiliers doit être annexé à l’acte de vente.

A l’heure actuelle, les délais de vente ont tendance à s’allonger et les vendeurs doivent tenir à jour leur dossier car certains diagnostics immobiliers ne sont valables que six mois. Cette mise à jour est bien sûr coûteuse.

Lorsque le dossier de diagnostics immobiliers n’est pas prêt pour la signature du compromis, il peut faire l’objet d’une condition suspensive, ce qui rendrait la vente caduque en cas de défaut du bien.




A quel prix faut-il acheter ?

26052009

Le thème à la mode est de savoir si la Reprise ( économique) est ou sera en « V » ou en « W ». C’est à dire que le rebond constaté dans les différentes enquêtes pourrait à nouveau marquer une pause à l’approche de cet été ; avant de re-rebondir vraisemblablement à la rentrée prochaine…Les médias annonçaient en début de semaine passée que l’immobilier ancien a rebondi de 3 % en avril tandis que l’immobilier neuf serait en train de se refaire une santé en nombre de prêts sollicités et en nombre de commandes, si l’on en croit que le Crédit Foncier ou encore le groupe Terre Finance. Voilà donc pour le « V ». Mais paradoxalement notaires et agents immobiliers clament haut et fort que le marché immobilier va encore baisser dans des proportions allant de 5 % à 15 %. Et c’est le « W » ? Mais en fait, au fond, la question éternelle revient en boomerang : ces chiffres sont-ils fiables ? Et encore, faut-il encore attendre pour acheter ? Et d’ailleurs, en général, à quel prix faut-il désormais acheter? Autant d’interrogations qui pèsent sur la forme.
Les annonces dans les journaux ou les affichettes dans les vitrines des agents immobiliers regorgent actuellement. Au grand dam de ceux qui croient que l’immobilier c’est fini/foutu. Mais aussi, au grand désarroi des professionnels, on se retrouve avec des phénomènes de surcotation parfois délirante de certains biens. Une pratique courante et faussant le marché. C’est précisément la résistance des vendeurs à baisser leur prix de vente qui est l’un des problèmes majeurs du marché immobilier actuel.
Ce serait donc cela, le second « V » du « W » ? Un aspect qui accélèrera sans doute la baisse de l’immobilier dans l’Hexagone dans les mois à venir, car les acheteurs ne sont pas fous et suivent parfois de très près les biens mis en vente. Pour des montants oscillant entre 200 000 et 300 000 euros, qui concernent plus de personnes qui sont aujourd’hui les plus touchées en terme de pouvoir d’achat avec notamment la hausse du chômage et la période de récession, leur « non pouvoir d’achat » fait aussi baisser les prix jusqu’à ce qu’ils redeviennent solvables et rentrent dans les normes des prêteurs. C’est sûr.
Donc, à quel prix faut-il désormais acheter ? Sans doute beaucoup moins cher que ce qui est affiché dans la plupart des cas… Mais il y aura une limite à cette baisse et trop attendre sera aussi dangereux… Détecter le creux de la vague – du « V » ou ceux du « W » – n’est-il pas l’enjeu majeur du marché immobilier actuel ?




Tutoriel sur l’achat d’un bien immobilier: les 1ères recherches

19052009

rec032.jpg Bizaremment on nous annonce que rien ne se vend mais difficile de trouver plus de 3 biens intéressants à visiter. Je rappelle les critères de recherche: Maison d’environ 120 m2 avec un terrain supérieur à 500 m2 sur la commune de st laurent d’aigouze avec au moins 3 chambres – possibilités de travaux pour personnaliser la maison.

Les recherches ont été faites par Mr Dupont sur: se loger, logic-immo, le bon coin, et au sein de l’agence bien sûr

3 biens sortent du lot (2 par agence et 1 de particulier à particulier):

- Villa 140 m2 sur 430 m2 de terrain en coeur de village à 286.000 € (terrain trop encaissé, trop de vis à vis, composition de la maison ancienne)

- Villa 160 m2 sur 460 m2 de terrain + piscine à 299.000 € (en très mauvais état, trop de travaux)

- Villa 120 m2 sur 830 m2 de terrain à 295.000 €(terrain superbe, possibilité de studio indépendant, maison « ancienne »)

Les prix sont élevés mais tout est négociable aujourd’hui

1 seule villa (la 3e) sera revisitée le 28 mai. Donc à très bentôt…




Tutoriel sur l’achat d’un bien immobilier: Déterminer son budget

19052009

images4.jpg Je trouve intéressant pour expliquer les arcanes de notre métier de montrer de A à Z toutes les étapes d’un achat immobilier

Nous avons donc choisi un client; Mr… Dupont (qui est d’accord) et nous allons vous faire vivre toutes les étapes de son achat.

Je commence donc par la détermination de son budget. Ayant vendu sa précédente maison qui lui permet de se désendetter complètement, Il souhaite acheter sur la commune de St Laurent d’Aigouze (30220) un bien d’une valeur maximale de 250.000 €. Pour cela il a contacté plusieurs banques (crédit agricole, banque poulaire, et 2 courtiers). Une des propositions est la suivante: Emprunt de 250.000 € au taux de 4,61% assurances comprises sur 25 ans pour une mensualité de 1663 €/mois. Il est à préciser que le client à un apport de 50.000 € qu’il réserve aux travaux de la maison. Ses revenus sont de 5.000 € net/mois.




Commencement du début de la fin de la baisse des prix – sic!

19052009

images3.jpglu dans le monde

Après des mois de baisse, les prix de l’immobilier pourraient repartir à la hausse. Selon l’étude mensuelle de la FNAIM, publiée lundi 18 mai, les prix des logements anciens ont ainsi augmenté de 3 % en avril 2009 par rapport à mars.

Cette hausse surprise survient après un recul des prix depuis près d’un an (6,4 % en moyenne annuelle). Le principal syndicat des agents immobiliers tient toutefois à relativiser cette hausse : « Cette évolution mérite d’être interprétée avec prudence et ne doit pas venir cacher la réalité d’un marché orienté à la baisse ». La Fnaim s’attend ainsi à une baisse des prix de l’ordre de 10 % en 2009 par rapport à 2008.

En effet, en glissement annuel, les transactions réalisées au cours du mois d’avril 2009 ont été négociées à un prix inférieur de 7,4 % par rapport à celles réalisées en avril 2008 (- 7 % pour le marché des appartements et – 7,9 % pour celui des maisons). « Le mois d’avril semble donc confirmer que le marché ne connaîtra pas, en 2009, sur fond de récession, de chute brutale des prix. Et qu’à l’inverse il peut poursuivre, au gré de baisses et de hausses mensuelles alternées, son ajustement afin d’assurer la compatibilité entre la solvabilité des ménages et les prétentions des vendeurs, aujourd’hui observées à la baisse en agence », souligne la Fnaim.

Au cours des trois derniers mois étudiés (février 2009 à avril 2009), par rapport aux trois mois précédents, la hausse des prix est de 1,2 % (+ 1,5 % pour les appartements et + 1 % pour les maisons). Les prix dans l’immobilier ancien avaient baissé de 9,8 % au premier trimestre 2009, comparé à la même période de 2008, selon la Fnaim.

 







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