Contradictions…. Volume III

27082009

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encore une fois voici quelques perles retrouvées dans nos chers médias:

Tout d’abord les bonnes nouvelles…

 27/08 – L’immobilier US en voie de redressement- la vie française

27/08 – Le retour des bonnes affaires- lexpress

27/08 – GB: l’immobilier en large hausse- lefigaro

26/08 – La reprise est pour 2010- challenges

25/08 – L’immoblier neuf se redresse- e24

et pour les signes d’accroissement de crise….

27/08 – Mauvaises affaires pour les banques dans l’immobilier- franchise-magazine

26/08 – Baisse des permis de construire à fin juillet 2009- challenges

25/08 – L’indice de « souffrance immobilière » des ménages français était au plus haut en 2008- lemonde

24/08 – Reprise en trompe-l’œil pour l’immobilier américain- capital

20/08 – « A La Baule, les maisons commencent aussi à avoir du mal à se vendre »- capital

 

Alors attention à la désinformation et aux intérêts de certains journalistes – Ne soyez pas mouton!




Statistiques SE LOGER… et enseignements

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Cliquez sur le tableau pour agrandir

Vous avez ci-dessus pour une de mes agences, le nombre d’annonces lues par les internautes (colonne liste de résultat) depuis 1 an . Que constate t’on ?

La baisse anormale du nombre de lectures entre Octobre 2008 et Décembre de cette même année, relative à l’émergence de la crise immobilière. Ensuite l’effondrement en Décembre 2008 (5 fois moins d’annonces lues qu’en octobre). Bien que le mois de décembre soit un des mois les plus faibles en terme d’activité et de résultats, 500% de moins est quand même assez terrible!

Poursuivons enfin avec le printemps et l’été 2009 ou on note une reprise de l’activité des internautes mais très faible quand même. 12611 lectures en Aout 2009 à opposer à 27939 en septembre 2008, soit 45% de moins en 1 an…..

Alors certes SE LOGER ne représente pas LA REFERENCE du marché immobilier Français, mais il est certain que la crise n’est pas finie. Il faut ajouter à cela un élément peu pris en compte par les médias, qui est le nombre croissant de propriétaires qui retirent leur bien de la vente créant ainsi… une pénurie – et oui! – qui localement à pour effet de… renchérir le prix des biens. Les offres à -30% de ce début d’année viennent d’être remplacées par des offres à -10%, souvent refusées par le propriétaire qui ne semble pas accepter la baisse des prix.

Qui aura raison?

 




prix stables selon PAP

19082009

pap2.jpg Les évolutions des prix sont fonction du type de logement comme en témoigne le dernier indice du groupe Particulier à Particulier. Ainsi au mois de juillet, le prix des appartements a reculé de – 0,51 %, et le prix des maisons, après douze mois consécutifs de recul, a rebondi de + 0,13 %. Le début de l’été a donc été globalement stable sur les huit premières agglomérations françaises observées (Paris, Aix-Marseille, Lyon, Lille, Nice Côte d’Azur, Toulouse, Bordeaux et Nantes). Depuis le début de l’année, « le repli du prix des appartements se limite néanmoins à – 1,63 %, tandis que le recul du prix des maisons atteint – 4,42 % », constate PAP. En variation annuelle, les prix des appartements ont baissé – 5,70 %, tandis que ceux des maisons ont chuté de – 8,41 %.

Les acquéreurs continuent de vouloir faire baisser les prix : le taux de négociation a augmenté, passant de 5,38 % à 5,84 % pour les appartements, et de 6,34 % à 6,93 % pour les maisons. Les délais moyens de transaction se sont allongés d’une semaine, et il faut désormais en moyenne 12 semaines pour vendre un appartement, et 14 semaines pour vendre une maison. Pour les prochains mois, « l’ajustement des prix des logements devrait se poursuivre, pronostique PAP. Néanmoins, le prix des maisons (en repli de plus de 10 % par rapport aux plus hauts niveaux de la fin 2007 contre seulement 6 % pour le prix des appartements) pourrait se stabiliser ».




Une société immobilière qui recrute… Ca existe encore!

18082009

recrutement.jpg Et oui ça existe encore des agences qui recrutent en ces temps troublés! Nous recherchons 3 personnes:

  • un ou une téléprospectrice expérimentée qui travaillerait à domicile
  • 2 commerciaux H/F jeune ou moins jeune, expérimentés ou pas, chargé de signer des contrats auprès d’une clientèle de vendeurs exclusivement.

Les postes sont basés à Aigues-Mortes et Montpellier et nécessitent pour le commercial d’avoir une voiture.

Contactez-moi par mail à: isefimmo@hotmail.com

Certains commentateurs d’un blog immobilier très fréquenté: « le blog immobilier »; en voyant cette annonce m’ont fait part de leurs commentaires… de 2 types:

  •  » encore un agent immobilier qui va exploiter de pauvres gens en se gavant avec ces 7 à 12% d’honoraires »

Après leur avoir signifié que cette annonce était pour une nouvelle agence low-cost à 0,9% d’honoraires, voici quels ont été les commentaires:

  • « Quoi! comment il compte faire vivre ses commerciaux avec seulement 0,9% d’honoraires. Ils vont être payés au lance pierres »

La preuve que pour certains, seuls les agents immobiliers morts… méritent de vivre!!!

  • Aujourd’hui le concept est passé sur une formule comprise entre 99 et 599€ pour 1 an. J’imagine les commentaires….



Comparons les crises de 1991 et 2008

14082009

comparer.jpgOn nous parle de baisse « historique » des prix et du nombre de transactions, durant cette crise immobilière qui a débuté à la fin de l’été 2008. Comparons donc 2 chiffres:

le nombre de transactions annuelles dans l’ancien en décembre 1992 au plus fort de la crise précédente due à la 1ere guerre du golfe (19 mois environ après son début): 498.000

le nombre de transactions annuelles dans l’ancien en Mars 2009 (18 mois après le début): 603.000

http://www.adef.org/statistiques/nbtrlogtsanc.xls

Il y a encore de la marge…

Voyons maintenant les prix de vente: (source: http://www.adef.org/statistiques/notinsee.xls)

L’indice du 1er trimestre 2009 (sur l’ensemble de la France): 191,5 (-8% par rapport au plus haut)

indice du 3e trimestre 2008 (le plus élevé): 207,6

Indice du 1er trimestre 1996 (le plus bas signalant la fin de la crise immobilière de 1991) : 80,4

Aux attentistes qui vous disent de toujours reporter votre achat, on note que ce même achat effectué en 1996 aurait progressé de 138% en 13 ans… On note que… pour l’instant la baisse est limitée (8%). Est ce un bien, est ce un mal? En tous cas loin de ce que promettent les Cassandre… pour l’instant.

Il y a donc exagération concernant la « dureté » de cette crise… toujours pour l’instant! Il fallait le dire.

 




genoux, hiboux, petits cailloux….

13082009

Non tout le monde ne connait pas encore le site www.petitscailloux.com !

Ce site vous permet de rentrer la référence d’un bien présent sur www.seloger.com (lien permanent) et de connaitre son historique (des prix)

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Exemple avec un bien situé au grau du roi; un studio mis en vente aujourd’hui à 69.000€. Voilà ce que cela donne:

a.jpg Vous avez en installant une application à partir de www.petitscailloux.com et directement sur le site de se loger, l’historique du bien en question. Ici le bien est en vente depuis 123 jours et à été présenté au prix de 75.000 €, puis 70.000 € pour arriver aujourd’hui à 69.000€! Intéressant non?

Cela marche pour tous les biens présents sur ce site bien que les résultats ne soient pas tous aussi édifiants. Alors ne vous génez pas.. Notre agence va essayer dans toutes ses vitrines d’intégrer prochainement cet historique afin de mieux renseigner les acquéreurs.




Attendre la baisse des prix ou la remontée des taux?

11082009

images1.jpg Il est presque certain aujourd’hui que la sortie de crise se fera avec une légère (ou grande) inflation, provoquant une remontée des taux qui sont aujourd’hui à un niveau historiquement bas. La question est donc: « j’attends une baisse supplémentaire des prix de vente » ou « j’achête avant que les taux ne remontent ».

Faisons un petit calcul… entre amis (je m’adresse aux « bulleux » très nombreux ces jours ci ;)

Si j’achête un bien aujourd’hui à 200.000 € avec un crédit sur 20 ans à 4%, je vais rembourser 1211,96€/mois. OK

Si les taux montent à 5%, à quel prix dois je acheter pour que ma mensualité n’augmente pas..? 183.643€ soit une baisse de 9,2%

A un taux de 6%, il faut acheter à 169.166€ (baisse de 15%)

Si l’inflation décollait vraiment, à un taux de 8% (14% progressif dans les années 1970) il faudrait acheter à 144.895€ (baisse de 27,5%) pour maintenir la mensualité.

La question est donc de savoir si l’inflation va venir et si les prix vont continuer à baisser… fortement!

 




Pourquoi les prix affichés en agence restent cher?

10082009

ik.jpg Tous les jours vous entendez à la radio, la TV, dans vos quotidiens, et sur le Web: « L’immobilier baisse… de 5%, 10%,…. 50%! » Et pourtant, quand vous passez devant une agence immobilière, vous ne sentez pas cette diminution des prix. Pourquoi? Et bien à cause de vous acheteurs… Je m’explique.

Un propriétaire vient nous donner son mandat à un prix trop élevé. 99% des propriétaires surestiment leur bien. L’agent immobilier fait son travail, et parvient à faire entendre raison à ce même propriétaire. Le bien qui ne se vend pas de suite subira 1 ou 2 autres baisses supplémentaires, pour enfin arriver au véritable prix marché (celui qu’avait donné initialement le bon agent immobilier – il en existe des… moins bons!). Le problème est qu’un acheteur arrive à ce moment souhaitant faire une « bonne affaire ». Pour lui cela se traduit par une offre à -10, -20% par rapport au prix affiché dernièrement – le bon prix. L’acheteur en effet n’imagine pas que le bien est présent en agence depuis 6 mois et à subi peut être 3 baisses de prix successives!!! Cette offre trop basse oblige le propriétaire à refuser celle ci entrainant l’incompréhension de cet acheteur et la non vente du bien

Prenons un exemple concret de notre agence:

Un P3 vue mer (grau du roi) est « rentré » par un de nos commerciaux au prix de 260.000€ net vendeur en septembre 2008. L’estimation de l’agence est de 220.000€ vu sa taille et son état (dégradé). En janvier 2009, 1ère baisse de prix à 240.000€ – toujours pas d’offre mais des visites qui mettent en avant la vetusté du bien. En Mars, le propriétaire fat faire un « home-staging » de son bien et baisse le prix à… 220.000€ (et oui la crise est passée par là et malgré la rénovation, les prix ont bien baissé pendant l’hiver). 3 visites dans la semaine qui suit et une offre à…. 180.000€. L’acquéreur se contentant « d’appliquer une décôte » de 20% environ pour ne pas risquer »de se faire avoir ». Bien sûr, le propriétaire refuse et ni l’acquéreur, ni le vendeur n’obtiennent satisfaction.

La solution? Augmenter le bien et accepter une baisse de prix à l’offre. L’acquéreur sera content, le vendeur et l’agence également. Dingue, non!?

Alors je m’adresse aux acquéreurs: demandez toujours l’historique du bien à l’agent immobilier. Vous y verrez les baisses successives et depuis quand le propriétaire vend. On vous les refuse? Changez d’agence, ce n’est pas ce qui manque…




Les acheteurs anticipent de nouvelles baisses de prix

3082009

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L’attentisme règne sur le marché de l’immobilier. Selon un sondage réalisé par la société d’études et d’éditions de sites Internet Benchmark Group, plus de la moitié des personnes ayant un projet ont reporté leur intention d’achat. D’après cette étude, ce comportement n’est pas lié à une baisse des ressources, car seulement 15% des sondés déclarent avoir reporté leur projet en raison d’une diminution de leurs revenus. La tendance s’apparente plutôt à une stratégie opportuniste : alors que les prix baissent depuis deux ans, les futurs acquéreurs estiment que ce recul n’est pas terminé et préfèrent donc attendre avant d’acheter.

Près de 58% des personnes interrogées s’attendent à une baisse des prix et 30% à une diminution des taux d’emprunt. Ces attentes de baisse sont plus fortes en région parisienne et pour les grandes surfaces que dans les autres régions et pour les petites superficies. Les sondés sont 40% à affirmer « qu’ils redeviendraient plus actifs dans leurs recherches dès lors que la baisse des prix dépasserait les 20 % ».

Profiter de la baisse pour trouver un meilleur logement

Un tiers des personnes interrogées affirme qu’il va profiter de cette baisse des prix pour réduire le budget alloué à leur investissement. Mais le coût de l’achat n’est pas une priorité pour tout le monde : 21% des sondés préfèrent acheter un logement plus grand et 20% en devenant propriétaire d’un bien mieux situé.




Prix de vente au Grau du Roi en juillet 2009

3082009

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On constate une très nette différence entre la situation nationale et celle de notre canton. La baisse y est modérée, les acquéreurs toujours aussi nombreux et le choix limité. Amis vendeurs, pourvu que cela dure….

Toutes surfaces confondues

Prix Actuel : 4 358 € / m² (29/07/09)
Prix il y a 3 mois 4 262 € / m² Evolution trimestrielle : +2,24 %
Prix il y a 1 an 4 362 € / m² Evolution anuelle : -0,10 %
Prix il y a 2 ans 4 375 € / m² Evolution sur 24 mois : -0,39 %

 

 







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