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Photos sur chaque bien, visite virtuelle sur chaque bien, vidéo sur chaque bien…

28092009

logobl1.jpg

Désormais sur notre site www.beetwimm.com , site d’annonces immobilières sur le Gard et l’Hérault; chaque bien sera présenté avec au moins 4 photos, 1 visite virtuelle et une vidéo publié sur « you tube »

retrouvez la première dès ce jour:

Image de prévisualisation YouTube




Une application immobilière en réalité augmentée

25092009

images5.jpgLa réalité augmentée se décline désormais pour les applications immobilières. Rappelons que cette technologie permet de ‘plaquer’ en temps réel des informations sur une image filmée par la caméra d’un smartphone.

Application concrète avec Meilleursagents.com qui permet de connaître le prix au mètre au carré d’un appartement en pointant la caméra de son smartphone (terminaux Android et bientôt iPhone 3G en version 3.x ) sur un immeuble.

Base de données
Attention néanmoins, la base de données de Meilleursagents.com ne concerne pour le moment que des immeubles localisés à Paris et en Ile-de-France. Mais le résultat est assez intéressant et pratique dans une démarche de recherche de biens immobilier (voir vidéo).

Pour fournir un prix, l’application s’appuie sur la base de données des notaires, et sur celle de 240 agences partenaires qui communiquent en temps réel leurs transactions.
Rappelons que les applications immobilières commencent à se multiplier puisque SeLoger.com vient de lancer la sienne pour les smartphones d’Apple

http://vimeo.com/6006262




Aigues-mortes: également en dehors des stats…

18092009

Comme pour le Grau du Roi, notre belle commune ne réagit pas de la même manière que l’ensemble de la France:

Baisse très légère des prix… et baisse du nombre de biens à vendre: 

Toutes surfaces confondues
Prix Actuel : 2 964 € / m² (28/08/09)
Prix il y a 3 mois 3 063 € / m² Evolution trimestrielle : -3,22 %
Prix il y a 1 an 3 030 € / m² Evolution annuelle : -2,18 %
Prix il y a 2 ans 2 911 € / m² Evolution sur 24 mois : +1,81 %

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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A mes amis du « blog immobilier », vous voyez bien qu’un AI peut dire des vérités… de temps en temps – Amitiés!




crise immobilière 1991 VS 2008: même combat… d’après les « experts »

18092009

images4.jpg D’après les echos du 16/09 (…) les prix devraient chuter de 10% en 2009 et de 7% à 8% en 2010, selon Laurent Quignon, économiste chez BNP Paribas. La phase baissière pourrait se poursuivre jusqu’en 2014. La solvabilité des acquéreurs pourrait encore s’améliorer en 2010.

Quelles sont vos prévisions de baisse des prix pour 2009 et 2010 ?

J’envisage une baisse des prix dans l’ancien d’environ 10% sur l’ensemble de l’année 2009. Les cycles antérieurs nous enseignent que le rythme de baisse des prix est relativement plus important au début de la phase de retournement. La resolvabilisation d’une partie des acquéreurs potentiels qui en résulte freine ensuite progressivement le processus. J’anticipe une baisse moins prononcée en 2010, de l’ordre de -7% à -8%.

Jusqu’à quand, selon vous, les prix resteront-ils orientés à la baisse ?

La baisse des prix devrait s’inscrire dans la durée du fait du caractère endogène des cycles de l’immobilier, lequel s’explique par l’inertie des anticipations. La valeur fondamentale que nous avons calculée à partir d’une formule d’évaluation d’actifs nous suggère que la correction pourrait atteindre environ 30% à 35% sur l’ensemble de la phase baissière. On donc peut considérer approximativement que la moitié du chemin a été parcourue en termes de baisse des prix, mais sans doute pas en termes de durée. Si des variations mensuelles ou trimestrielles positives pouvaient être ponctuellement observées, elle ne remettraient pas en cause la tendance baissière en variation annuelle, susceptible de se poursuivre jusque vers 2014.

Est-ce le bon moment pour acheter ?

Il n’existe pas en la matière de conseil universel mais un conseil adapté à chaque situation, celle de l’acquéreur bien sûr et, dans une moindre mesure, celle du marché immobilier local. Cela étant, le contexte est désormais plus favorable aux acheteurs en termes de taux d’intérêt des emprunts et de marge de négociation des prix

J’explique maintenant sur quoi s’est basé cet « expert » (souligné en orange) pour déterminer quand la crise se terminera! Il a juste fait un « copier-coller » de la crise de 1991 (1ere guerre du golfe). Transposons les 2 crises toujours d’après cet « expert »:

1991/2008: début de la crise

1993/2010: fin de « la grande baisse des prix » (2 ans dans les 2 cas)

1997/2014: Fin de la crise immobilière (6 ans après le début dans les 2 cas)

Je vous dis… un « copier-coller »! pardon, lui appelle ça un… « caractère endogène des cycles de l’immobilier ». Il a pris son modèle économique vieux de 15 ans, du papier calque et nous assène « ses » vérités, relayées par un gentil journaliste qui ne se casse pas trop la binette pour controler les dires de « l’expert »

Et vous…. Vous gobez! Beêê, Beêê, Beêê




La preuve par les chiffres…

15092009

On me reproche souvent sur certains blogs immobilier d’annoncer des contre-vérités (« ça ne baisse pas tant que cela, il y a moins de biens à la vente en ce moment, beaucoup d’acquéreurs sur le dernier trimestre, etc… ») car pas étayées par des preuves!

Et bien en voilà quelques unes… de preuves: (vu sur cotation immobilière)

Les prix au m2 sur la commune du Grau du Roi

Toutes surfaces confondues
Prix Actuel : 4 359 € / m² (28/08/09)
Prix il y a 3 mois 4 262 € / m² Evolution trimestrielle : +2,29 %
Prix il y a 1 an 4 362 € / m² Evolution annuelle : -0,05 %
Prix il y a 2 ans 4 322 € / m² Evolution sur 24 mois : +0,88 %

donc une hausse des prix sur les 3 derniers mois… et de 1

 

Le nombre d’annonces à la vente

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une chute du nombre de biens à la vente… et de 2

 les prix au m2

 cotationpricegraphgenerator.gif pb d’agrandissement de la vignette mais on devine… bien cette stagnation des prix (http://www.cotation-immobiliere.fr/aspx/cotations/CotationPriceSearchResult.aspx?sPriceDatas=1_30240_0_0_1)                       

 La baisse des prix est vraiment très limitée depuis janvier 2009… et de 3




Acheter ou louer ?

11092009

images3.jpg

Acheter bien sûr. Gilbert Emont, de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), souligne notamment une inertie certaine du marché locatif. Avec des loyers qui s’apaisent seulement lorsque les prix dégringolent, louer n’offre pas d’alternative intéressante à l’achat, dans une période comme celle que nous vivons. Pour les ménages, les opportunités d’achat intéressantes vont s’accroître dans les deux ou trois ans à venir, écrit le spécialiste, du fait du recul des prix, qui devait être fort à court terme, puis se poursuivre, plus lentement certes, au-delà de 2010. Pour l’investisseur la rentabilité apparente et instantanée d’un loyer, qui était devenue très peu attractive quand les prix étaient au plus haut, devrait s’améliorer.

Par ailleurs. Dans un autre article de « Réflexions immobilières », Claude Pouilloux dénonce le dogme américain du « tous propriétaires », qui a abouti au « cauchemar mondial » que l’on sait. Il démontre également une forme de « schizophrénie » française, où l’idée dominante de l’Etat, de droite ou de gauche, demeure : les Français doivent être propriétaires, avec une fiscalité qui choie certes le propriétaire occupant, mais où l’essentiel des aides est concentré sur les investisseurs bailleurs.

 




En quoi les journalistes ne font pas leur métier

11092009

images2.jpg je lis sur Libération le titre suivant:  » En 2010, les prix immobilier vont encore baisser de 5 à 10% »

On se dit que l’étude sérieuse bien entendu, doit porter sur plusieurs dizaines, voire centaines de professionnels de l’immobilier, sur des études chiffrées (clin doeil à cjohan), sur quelque chose de sérieux quoi!

Et bien non…. Un seul notaire de la région parisienne donne son avis sur ce que serait hypothétiquement, éventuellement, le marché de l’année prochaine !!!!Il prend d’ailleurs des précautions en répondant à la question:

  • Quelles sont vos prévisions pour l’année 2010?

       « Elle sont à prendre avec toutes les précautions d’usage, mais je pense que les prix vont encore continuer  à baisser                 l’année prochaine, dans une fourchette comprise entre -5% et -10% par rapport aux prix actuels. Mais cela restera malgré tout relativement cher d’acheter« 

On a tellement critiqué la FNAIM qui se base sur 20% des transactions seulement pour donner son avis….

Le pseudo- journaliste termine l’interview (7 questions en tout) par ceci:

  • En tant qu’acheteur potentiel, peut-on imaginer retrouver bientôt le niveau de prix de la fin des années 90?

Non, malheureusement pour vous! Car on n’a pas assez construit de logements depuis une vingtaine d’années en région parisienne pour que l’offre soit très nettement supérieur à la demande, condition pour que les prix baissent. Et à Paris, n’en parlons pas…

Voilà qui aurait fait un bon titre!




un moyen de vendre à coup sûr: la location-vente

8092009

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La location vente permet à une famille de devenir propriétaire de son logement sans avoir à « sortir » d’argent au départ, en payant donc une location et en étant propriétaire au terme du contrat de location selon des modalités définies au départ. Concrètement au lieu de payer l’intégralité du prix de vente tout de suite à l’achat du bien, il va s’écouler une période où le futur propriétaire va payer son logement sous forme de loyer et d’épargne pour se constituer une avance. L’intérêt étant de pouvoir être propriétaire plus rapidement puisque l’épargne sera constituée pendant l’occupation du logement au lieu d’être faite dans une banque et d’attendre d’en avoir assez pour acheter !

Comment ça marche

Un contrat doit être établi et doit mentionner la date d’entrée dans les lieux et la durée de période de location ainsi qu’un état des lieux. Le locataire accédant bénéficie alors du droit d’occuper le logement et de se voir réserver le logement pendant toute la période de jouissance et en contrepartie le locataire accédant versera une redevance et non pas un loyer.

Cette redevance comprend :

- Une part correspondant au droit d’occupation du logement (l’équivalent du loyer)
- Une part d’épargne capitalisée qui est constituée pour l’apport personnel

Le montant de la première part doit représenter l’équivalent d’un loyer « normal » et la seconde part doit être constituée d’un montant suffisant rendant la vente ultérieure possible. La redevance pouvant être soumise à une variation (comme un loyer classique) mais plafonnée à la variation de l’index INSEE du coût de la construction.

Dès la conclusion du contrat, le locataire accédant est alors considéré comme un co-propriétaire de plein droit (dans le cas où il y une copropriété bien entendu…) et donc assiste aux assemblées et est redevable de toutes les charges à l’exception de la solidité de l’immeuble, de la toiture et de l’étanchéité qui elles restent à la charge du vendeur.

Que faire lorsque la période de location accession se termine ?

Le locataire accédant peut alors :
- devenir propriétaire
- renoncer à l’achat

Le notaire ayant passé l’acte sera alors le meilleur interlocuteur pour vous indiquer quelle est la procédure écrite à mettre en place pour exercer les options ci dessus.

Exemples de plan de financement en location-vente sans révision :

  Exemple 1 Exemple 2
Prix de Vente initial 76 200 € 121 960 €
Durée du contrat Location-Vente 2 ans 3 ans
Redevance 730 € 1067 €
Dont Loyer 350 € 610 €
Dont Epargne 380 € 457 €
Epargne cumulée 380 x 24 mois = 9120 € 457 x 36 mois = 16452 €
Reste à payer par le locataire accédant 76200 – 9120 = 67080 € 121960 – 16452 = 105508 €

En ces temps de crise, la location-vente est LE moyen pour être SUR de vendre. Nous assistons actuellement dans beaucoup de communes au retrait par les propriétaires de leur mandat de vente. Lassés de la non-vente de leur bien, ceux ci décident de le mettre en location. Autant joindre « l’utile à l’agréable » et en passer par la location vente…

Si des propriétaires étaient interessés par un tel système n’hésitez pas à me demander plus de renseignements à l’adresse suivante: isefimmo@hotmail.com

 




Immobilier et Internet: les chiffres

2092009

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12% des internautes utilisent internet pour effectuer une recherche immobilière.

11 792 000 individus ont recherché un bien immobilier sur internet en 2008; les recherches concernent aussi bien les appartements (48%) que les maisons (46%).

Les Internautes à la recherche de bien immobilier sont en large majorité à avoir recherché en priorité sur Internet que par d’autres moyens.

Au 4ème trimestre 2008, 3,9 millions d’internautes français ont consulté une annonce immobilière sur Internet au cours du dernier mois contre 5,3 millions le trimestre précédent.

TOP 6 des sites immobilier les plus consultés

1. terresdecamargue.com

2.Se Loger

3.Particulier à Particulier

4.A vendre A louer

5.Vivastreet immo

6.Ebay

un intrus s’est caché dans ce classement – découvrez le?




Les taux d’emprunt se stabilisent… et les prix aussi

2092009

images.jpgSelon Empruntis, le coût moyen d’un crédit immobilier s’élève à 4,10% sur 15 ans et à 4,25% sur 20 ans. Ils devraient diminuer en septembre.

Les taux des prêts immobiliers se sont stabilisés en août 2009. Selon le baromètre du courtier en ligne Empruntis, le coût d’un emprunt n’a quasiment pas varié par rapport à juillet. « Seules les durées de 10, 15 et 20 ans affichent des taux inférieurs de -0,05% par rapport au mois dernier » détaille Empruntis. Mais pour le courtier, cette baisse est la conséquence d’ajustements de dernière minute de la part de certains établissements financiers.

Les taux fixes moyens s’établissent ainsi à 4,10% sur 15 ans et à 4,25% sur 20 ans. Cependant, il semble que les meilleurs dossiers puissent encore obtenir des baisses des coûts : sur ce segment, « la quasi-totalité des durées sont en baisse avec des diminutions allant de -0,05% à -0,10%, preuve que les banques continuent de s’arracher les emprunteurs à fort potentiel » indique Empruntis.

Sur le précédent post on note que les prix immobiliers se stabilisent également. Ne serait il pas temps d’envisager d’acheter?







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