1 an après…

2 10 2009

images.jpgC’était il y a un an, le début (visible) de la crise immobilière. Depuis les prix ont baissé localement de 10 à 20% dépendant du type de biens; le nombre de transactions a chuté de près d’1/3.

Ex: une villa vendue 405.000 € (140m2 4 chambres sur 600 m2) en avril 2008 s’est de nouveau revendue 360.000€ ce mois (sur Aigues-Mortes)

Qu’en est il aujourd’hui? Les prix et le nombre de transactions s’est stabilisé, les acquéreurs sont de retour dans l’espoir de faire « une bonne affaire ». Par contre les « gros » biens ne se vendent plus (au delà de 250.000 €). Les compromis de vente sont signés à des prix proche de ceux affichés (- 8% de Mai à Aout)

Et l’avenir? Pour 2010, le marché va rester probablement aux mêmes niveaux que cette année. Avec une reprise (timide) des prix et des volumes en 2011. Ensuite… faut voir Mme Soleil!

 


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5 réponses à “1 an après…”

  1. 5 10 2009
    peries (15:03:21) :

    « Les prix et le nombre de transactions s’est stabilisé » Ca ne veut rien dire. C’est vraiment quelque chose qui n’existe pas dans l’économie de marché. Soit ça monte, soit ça baisse. Le marché a horreur de la stabilité… il hait la stabilité, le marché est instable par essence puisqu’il est en recherche d’équilibre. Et lorsque le volume de ventes baisse… c’est le déséquilibre assuré et les prix baissent.

    « Au delà de 250K€ça ne se vend pas ». C’est sûr que si ça ne se vend pas… ça baisse pas. A le dire sans langue de bois: pour que ça se vende, faudrait que ça baisse sous les 250K€. Donc : ca va baisser car… ça doit se vendre tôt ou tard.

    250K€ Pourquoi cette barrière? Vous êtes vous posé la question ? Ce montant correspond à un emprunt de 200K€ sur 20ans avec un apport de 65K€ (30%) et un potentiel de remboursement de 1250€ par an (20% de plus qu’un beau loyer). Au delà les banques ne prêtent plus et c’est normal.

    Et combien de personnes dans le département peuvent :
    a/ s’engager sur un remboursement sur 20 ans de 1250€ (et entre nous soit dit payer 100K€ d’intérêts d’emprunts).
    Réponse : plus beaucoup car celles qui le pouvaient ont déjà pris leur crédit sur 25ans sur des biens largement surestimés. On les reverra dans 25ans avec la gueule de bois.
    b/Amener un apport de 65K€. Encore moins. Et pourquoi ce fameux 30%.? C’est simple : c’est parce que les banques sachant que l’immobilier va forcement baisser d’au moins 30%, demandent en garantie cette somme afin de ne pas perdre d’argent si emprunteur fait défaut et qu’elle sont obligé de vendre pour retrouver leur capital.

    Bref! Elles retrouvent leurs bonnes habitude de prudence. Et c’est normal : c’est grâce à notre argent en dépôt qu’elles prêtent. Elles n’auraient jamais du l’oublier…

    Pour les acquéreur qui reviennent sur le marché pour chercher la bonne affaire
    1/ Ce n’est pas la bonne affaire que les acheteurs cherchent. C’est acquérir un bien décent à un prix décent (= non déconnecté des réalités économiques).
    2/ S’ils reviennent, c’est parce qu’ils ont compris qu’inexorablement ça baisse parce qu’au dessus de 250K€ rien ne peut pas se vendre (sauf quelques biens exceptionnels à des gens fortunés mais là, on parle d’autre chose).

    Le reste : c’est du pipeau. Désolé.

    Lucien

  2. 5 10 2009
    lagence30 (18:48:37) :

    Ce vendredi, nous avons reçu pas moins de 12 acquéreurs dans cette journée. Ca n’est jamais arrivé depuis que l’agence existe! Ils ont tous le même profil: surpris que les prix n’aient pas plus baissé, surpris que les biens visités cet été soient… vendus! Alors ils font des offres rapides à prix cohérent et les vendeurs acceptent. C’est juste une réalité… locale.

  3. 6 10 2009
    peries (13:19:18) :

    Tant mieux. Ce n’est plus un micro marché, c’est le village gaulois mais… habité par des romains visiblement.

    Maintenant, vous vous contredisez un peu. C’est vous qui avez écrit qu’au dessus de 250K€ rien ne se vendait. Faudrait savoir…
    Aigues Mortes : 242 bien sur Seloger dont 150 qui ne se vendent pas donc.
    Un petit test : http://www.petitscailloux.com/Deads.aspx Entrer le code postal d’aigues Mortes (30220)

    J’étais dans une agence à Aigues Vives la semaine dernière (à 23km exactement d’Aigues Mortes) et comment dire simplement :
    - les visites c’est quand je veux ce que je veux
    - les biens : il y en a des 1Oaines
    - les prix : Bof! +320K€ demandé mais faites donc une proposition Monsieur, nous nous l’évaluons à 250K€ (comme par hasard on retombe sur ce prix).

    Cdlt,

    Lucien

  4. 13 01 2010
    leuridan (16:08:53) :

    Bonjour, le métier d’agent immobilier est passionnant surtout lorsqu’il est exercé avec beaucoup de sérieux (j’ai été agent immobilier, statut d’agent commercial de 2000 à 2007), malheureusement il est sabordé par des gens peu scrupuleux qui agissent en dépit du bon sens ! Le futur acquéreur à plus de 250 K€ saura faire le tri de lui-meme et revenir vers vous en confiance, pour les prix inférieurs le plus souvent c’est la foire d’empoigne au petit bonheur la chance…hélas les acquéreurs se laissent trop facilement influencés ! Votre nouveau concept me semble intéressant, moi de mon coté j’avais planché sur un autre sujet : la visite payante pour moitié chacun par l’acquéreur et le vendeur, salutations et bonne année

  5. 13 01 2010
    lagence30 (16:30:32) :

    La visite payante est en concept qui va aboutir chez nous d’ici un ou deux mois. Par contre d’après les tests effectués, il est illusoire de penser à faire payer l’acquéreur! Il peut voir des dizaines de biens sans payer alors pourquoi le ferait il?
    Notre offre « visites payantes » s’adressera principalement aux propriétaires vendant un bien hors leur département de résidence (principale) et qui n’ont d’autres choix que de passer par agence au prix d’une commission assez conséquente. Cette offre sera proposée par notre autre concept (BEETWIMM) et coûtera au maximum quelques centaines d’euros
    J’ajouterais que d’après Orpi, il faut 23 visites en moyenne pour vendre un bien (2009)

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