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Les diagnostics immobiliers offerts !?

22092010

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Avec la crise immobilière de 2008, nombre de concepts novateurs sont apparus à l’instar de ce qui se passe outre atlantique.

Les agences low-cost d’abord avec efficity en tête (1% d’honoraires) et une multitude de sociétés de coaching immobilier: ma petite agence, twimmo, pasdagence, drimki, etc….

Je vais parler ici de la seule société à « offrir » les diagnostics immobiliers: www.beetwimm.com

L’offre concerne ici la diffusion de votre annonce immobilière sur plus de 250 sites Internet professionnels (se loger, a vendre à louer, logic-immo…) et aussi de particulier à particulier (le bon coin , paru vendu, top annonces,…). De plus votre annonce est mise en avant par la création et la diffusion de nombreuses photos, visites virtuelles et video référencées en 1ere page de google. Mais ce n’est pas cela qui nous interesse car d’autres sociétés proposent la même chose. Non, ce qui est plus original c’est que pour 60€/mois (dans le cadre d’un financement dont les 5 premières mensualités sont prises en charge par beetwimm !)  cette société vous offrira également l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires!!! Vous pourrez ainsi comme l’impose la loi grenelle 2 à partir de janvier 2011, bénéficier de ces diagnostics immédiatement – du pas encore vu!




courbe de friggit: l’évolution sur les 12 derniers mois

21092010

articlec22m007htmlm1f585b97.gif  Le 16 juillet 2009, je publiais le post suivant:

vous connaissez peut être la fameuse courbe de Friggit du nom de son auteur qui publie depuis de nombreuses années des statistiques sur l’immobilier Français et étranger. Cette courbe est très souvent utilisés par nombre de personnes pour expliquer que « les prix de l’immobilier Français vont encore baisser de 50% »

Regardons un instant les chiffres Britaniques: un indice de 1.67 au début de la crise immobilière soit octobre 2008. Un indice de 1.29 à ce jour, soit 38% de baisse en quelques mois. Le problème est que les chiffres officiels font état de 12,4% de baisse sur les 12 derniers mois… Vous avez dit bizare!

Une étude de la société Standard and Poors fait état elle d’une baisse mesurée de l’immobilier Français en 2010; 10% sur 12 mois en 2009. D’après Standard & Poor’s, la France, jusqu’alors plus épargnée par la baisse de l’immobilier que les autres pays européens (-5.8% sur un an en avril 2009), devrait « entrer dans une phase de correction » plus importante. Néanmoins, le manque d’offre immobilière, caractéristique du marché immobilier français, devrait favoriser une reprise du secteur en 2010.

Par le ralentissement du marché, la France prend en tout cas le chemin de la conformité et du retour à la normale, une expression préférable à celle de crise. Car pour la plupart des citoyens, la crise de l’immobilier, c’est la difficulté à acheter pour se loger, pas la difficulté à revendre à des prix faramineux…

Regardons cette fameuse courbe en juillet 2010

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Aujourd’hui, je peux le dire: j’avais raison. L’immobilier ne s’est pas écroulé de 50, ni même de 30% et c’est à la hausse que se retrouvent les prix de l’immobilier. Même les transactions sont revenues à la hausse !!!




les ventes de maisons individuelles en hausse de 11%

21092010

Les ventes de maisons individuelles ont bondi de + 11 % sur un an en juillet 2010 selon les données de l’UMF (Union des Maisons Françaises) qui représente les constructeurs de maisons individuelles, mais ont reculé de – 8 % par rapport au mois de juin. « Sur les 12 derniers mois, le nombre de ventes brutes en maisons individuelles en diffus s’élève à environ 194 000 unités et, est en hausse, de + 28 % par rapport aux 12 mois précédents, indique l’UMF. Il est en croissance de + 17 % sur les trois derniers mois 2010 par rapport aux trois mois correspondants de l’année 2009 ». Cette hausse des ventes de maisons se constate partout en France, même si elle est moins forte en Ile de France, le Bassin Parisien et le Sud-Ouest .

Les mesures de relance dans l’immobilier ont porté leurs fruits dans le secteur de la maison individuelle, notamment le Pass Foncier conjugué à la TVA à 5,5 %  et le doublement du prêt à taux zéro : « Cette reprise a été tenue par l’accession sociale (ménages ayant entre 1 800 et 2 300 euros de revenus net mensuels), la secundo]accession restant complètement paralysée par un marché de l’ancien bloqué entraînant l’impossibilité de fonctionnement des prêts relais, explique l’UMF. La part des primo-accédants chez les constructeurs est remontée à 70 voire 80 %, alors qu’en 2006, le partage entre primo et secundo-accédants s’équilibrait à 50/50 ».

Je vous le dis… la crise est finie! Ou sont donc les Cassandre qui avec leur dieu Friggit (voir dans recherche « courbe de friggit ») nous annonçaient il y a encore quelques mois (sur le « blog immobilier » entre autres) des baisses de 30 à 50%?

un ex-futur collègue d’Aigues-Mortes m’a dit récemment « je n’ai jamais connu une telle activité au mois d’Août »!

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Regardez localement la hausse de prix des maisons  de 100 à 120 m2 (courbe en rouge) sur Aigues-Mortes: Entre juin 2009 et le mois d’Aout 2010, les prix sont passés de 2630 € à 3230 €/m2 soit 23% de hausse !!! Rien à ajouter… sauf qu’à la fin 2006, les prix étaient encore largement supérieurs.




C’est quoi un mandataire immobilier?

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recrutementmandataireimmobilier.jpg  Ben oui! c’est quoi après tout? Une sous agence, un négociateur indépendant ou une pieuvre à 8 têtes?

En fait l’agent mandataire est un agent immobilier qui travaille pour lui et de chez lui. Il adhere à un réseau qui lui permet de disposer de la carte d’agent immobilier, d’un appui juridique, de formations et surtout de disposer à moindre couts des portails d’annonces immobiliere de chaque reseau. Il garde la majeure partie de la commission d’agence mais verse mensuelellement à son réseau (de mandataires) un forfait « services » (300€ dans le mien) en rémunération de leur appui.

Le mandataire a très peu de charges (son téléphone, sa voiture, son ordi,…) et se consacre pleinement à son métier. La différence par rapport à un agent immobilier « tradi » est l’absence de vitrine (sauf s’il fait de l’inter cabinet) compensée par des honoraires généralement plus faibles (3,9% pour ma part)

Ce modèle nous vient des pays anglo saxons ou 100% des négociateurs travaillent sous ce schema. Je connais particulièrement bien ce concept pour l’avoir ramené dans mes bagages à mon retour du Canada et proposé à l’actuel dirigeant du plus gros réseau de mandataires (c’est pas le mien). On peut donc dire que je suis à l’origine de cette profession ;)

2 mandataires travaillent actuellement sur Aigues-Mortes en tant que mandataire. Bientôt 3 avec moi!!! Autant dire que c’est l’avenir




quels honoraires vais je prendre?

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fraisreduitstrans.png Septembre 2008, la crise immobilière est là avec pour résultat une baisse drastique des ventes immobilières (-30% en 2009) et au moins une stagnation en 2010 (hors Paris et RP)

Avec la venue de nouveaux concepts (drimki, beetwimm, efficity) qui prennent des honoraires LOW-COST (1% environ en moyenne) mais qui n’offrent pas tous les services proposés par les agences (visites, rédaction et suivi des compromis) et les réseaux de mandataires (capi, propriétés-privées, optimhome,…) qui pronent des honoraires réduits (par rapport aux agences traditionnelles); ou en est on vraiment?

Sur mon secteur, les honoraires en 2007 (au plus haut des prix) étaient compris entre 5 et 10% dépendant des prix de vente et des services offerts par l’agent immobilier. Aujourd’hui, la fourchette s’est ressérée et il est rare de voir des mandats à plus de 5% (moins c’est rare également).

Pour ma part, le réseau de mandataire choisit (je vous donne son nom dès le contrat signé) me conseille de travailler en dessous de 4%. D’accord! je résume donc les services offerts à chaque proriétaire pour 3,9%:

  1. 6 photos
  2. 6 visites virtuelles
  3. 1 vidéo
  4. le référencement de l’annonce en 1ere page de Google
  5. la diffusion sur plus de 500 sites internet PAP, PRO et Européens
  6. 1 annonce mensuelle (avec photo) sur le magazine LE GUIDE
  7. les diagnostics  immobiliers obligatoires offerts (EXCLU)
  8. le HOME-STAGING du bien offert (EXCLU)

Qui dit mieux !?

 




Les diagnostics sont obligatoires à la signature du mandat de vente….

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La loi Grenelle 2 n° 2010-788 du 12 juillet 2010 rend obligatoire à compter du 1er janvier 2011 l’affichage du classement énergétique des biens résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans toutes les annonces immobilières de vente et de location, quelle que soit l’affectation du bien, selon des modalités devant être définies par décret en Conseil d’Etat (art. L. 134-4-3 nouveau du code de la construction et de l’habitation).

Le professionnel devra donc être en possession de cette information lors de la signature des mandats de ventes ou de location, et non plus seulement lors de la signature de la promesse de vente (compromis) ou du bail.

L’absence totale d’affichage engage la responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier car dans ce cas, le professionnel contrevient directement à la loi.

Cependant si le classement énergétique affiché est erronée dans ces résultats, la responsabilité de l’agent immobilier paraît plus difficile à mettre en cause dans la mesure où ce dernier se contente de reproduire les éléments du DPE établi par un diagnostiqueur certifié, qu’il n’a donc pu lui-même vérifier, sauf erreur manifeste d’appréciation.

A VOIR: que vont faire les agences immobilières, sociétés de coaching immo bilier et autres réseaux de mandataires? Sur notre canton (aigues-mortes, grau du roi,…) il existe au moins 2 sociétés qui proposent dès aujourd’hui de prendre en charge l’intégralité de ces diagnostics obligatoires: BEETWIMM, site de diffusion d’annonces immobilières… et votre serviteur!

Plus d’infos sur ce service dans les prochains jours…




isefimmo is back !

19092010

Après quelques mois d’inactivité sur ce blog immobilier malgré ces plus de 20.000 visiteurs, j’ai décidé de reprendre une activité… de mandataire immobilier sur mon secteur: Sud Gard. En plus bien sur de mes 2 autres passions: BEETWIMM site national de diffusion d’annonces immobilières (www.beetwimm.com) et LE GUIDE magazine sur le canton d’Aigues-Mortes (www.leguide30.com).
Je pars donc en formation (obligatoire) du 19 au 21 Octobre et dès mon retour je commencerai une nouvelle carrière non plus comme agent immobilier mais comme MANDATAIRE.
Quezako un mandataire immobilier? C’est une sorte de négociateur intégré dans un réseau de mandataires mais sans agence « physique ». Il propose les meilleurs services de l’immobilier. En ce qui me concerne, chaque propriétaire vendeur bénéficiera des services suivants (accrochez-vous!):
- 6 photos, 6 visites virtuelles, 1 vidéo
- le référencement de l’annonce en 1ere page de Google
- la diffusion de son annonce sur plus de 250 sites Internet PAP, PRO et Européens (se loger, logic-immo, reflex immo, explorimmo, le bon coin, paru vendu, top annonces…)
- La multidiffusion de l’annonce dans 5 autres agences immobilières (avec affichage en vitrine)
- 1 annonce avec photo chaque mois sur un magazine mensuel LE GUIDE (plus de 10.000 lecteurs sur le canton)

Pour les mandats exclusifs, ajoutez 2 services ENORMES supplémentaires:
- Les DIAGNOSTICS IMMOBILIERS obligatoires OFFERTS !!
- la prestation de HOME-STAGING offerte (hors travaux)!!!

pourquoi être mandataire et plus agent immobilier?
Les charges mon ami, les charges! A quoi cela sert il de réaliser 60.000€ de C.A mensuel si vous avez 55.000 de charges (du vécu)? Mon ambition serait plutôt de réaliser 10.000€ de C.A avec 2.000 de charges; non!?
D’autre part vos revenus ne dépendent que de vous… et donc plus des autres!

A très bientôt pour toujours plus d’infos sur l’actualité immobilière, sur les ventes de mon secteur et aussi sur ce qu’il y a à faire (sur le principe du blog « 365 jours à Montréal »)




Un ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier est probable !????

19092010

paradoxe.jpg   Suis je sur une autre planête? Quelques mois que je ne poste pas et l’immobilier « ralentit la hausse »… J’en était resté à « ça va se casser encore plus la g…. ». Que s’est il passé?

Tout d’abord le titre du Monde est valable sur Paris et petite couronne et justifié par « le décalage entre une offre de biens structurellement insuffisante en France et une demande qui explose ».

Ailleurs, le marché immobilier est convalescent. La grande braderie est terminée, les prix bougent peu depuis pratiquement un an. Dans ces zones, il y a un découplage entre les biens de qualité, qui se vendent assez rapidement sans trop de décote et les biens de moindre qualité (loin des centres-villes et des transports en commun, en moins bon état ou construits dans les années 50 et 60), qui se vendent mal, surtout s’ils sont un peu surcotés. Certaines zones du Sud-Ouest, par exemple, qui ont connu pendant dix ans une forte pression à l’achat grâce à des clients étrangers, notamment anglais, connaissent une sérieuse accalmie. Cette demande étrangère a quasiment disparu ; les prix y sont en baisse.

En France, la crise immobilière a explosé en 2008. Les volumes des transactions avaient commencé à baisser en 2007 ; la crise financière de septembre 2008 a accéléré le processus. Même le marché parisien a baissé à ce moment-là. Mais la grande baisse s’est arrêtée au printemps 2009. Certaines études ont chiffré à 400 000 le nombre de logements manquants. Notre pays vit le contraire de l’Espagne où l’on a beaucoup trop construit et où 800 000 logements restent inhabités.

Par ailleurs, la crise financière et immobilière n’a rien arrangé, en stoppant les programmes de construction des promoteurs. Nous vivons depuis deux ans dans un climat anxiogène – la chute de Lehman Brothers, les affaires Kerviel et Madoff, la crise monétaire grecque, les inquiétudes sur les réformes des retraites ou de la fiscalité… Seuls ceux qui doivent absolument vendre leur bien le font (parce qu’ils sont mutés, qu’ils héritent ou bien divorcent). Cela a contribué à renforcer la pénurie de biens à vendre.

Pour la demande, c’est exactement le contraire qui s’est passé. Depuis deux ans, elle n’a fait qu’augmenter. Première raison : les taux d’intérêt d’emprunt sont historiquement bas. Actuellement, avec un dossier correct, il est possible d’emprunter à moins de 4 % sur vingt ans, voire même à 3,70 % avec un excellent dossier. Depuis février 2009, les banques prêtent à nouveau : la demande a été stimulée mécaniquement. Deuxième raison : le même contexte anxiogène qui fait peur aux vendeurs donne très envie d’acheter. La peur de l’avenir conduit à se tourner vers la pierre.

La conjugaison de cette offre insuffisante avec une demande très forte conduit à une hausse des prix. Nous vivons donc un vrai paradoxe : dans un environnement économique déprimé et déprimant, les prix ont monté dans des proportions énormes. Par rapport au plus bas de mars 2009 à Paris, on a gagné 21 %. C’est considérable. Cette flambée va exclure beaucoup de gens du jeu, alors qu’il faudrait pouvoir ouvrir le marché.

Personne ne sait comment la situation va évoluer. Cela va dépendre de l’évolution des taux d’intérêt. Je ne les vois pas remonter dans les six prochains mois : il n’y a pas d’inflation et nous ne sommes pas en surchauffe du point de vue de la croissance et de l’emploi. Donc, si les taux se maintiennent à ce niveau (et c’est le plus probable), les prix ne vont pas baisser.

Dans ce contexte, deux scénarios sont possibles. Si les prix continuent de monter, ça va devenir délirant. Mais ce scénario n’est pas le plus vraisemblable. Un ralentissement de la hausse par un ajustement de la demande est plus probable. Et je le souhaite. Un indicateur avancé très intéressant permet d’appréhender ce phénomène : il s’agit de la décote entre les chiffres affichés sur les annonces et les vrais prix des transactions. En moyenne, cet écart est de 10 % à 15 %. Si cette décote diminue, cela signifie que le pouvoir de négociation est dans les mains des vendeurs, car les acheteurs obtiennent un moindre rabais. Or, depuis deux mois, cet écart remonte : cela pourrait être un signe que le marché va se calmer.







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