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« 5 bonnes raisons de rester locataire »: voyons cela!

26102010

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lu sur yahoo finances – article par Victoire Ollier – © Pampa Presse

D’après la journaliste, il serait préférable de rester locataire. Pourquoi pas!? Voici mes commentaires (en orange), j’attends les votres…


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Jette-t-on vraiment l’argent par les fenêtres quand on est locataire ? La logique voudrait qu’acheter soit capitaliser. Alors que les loyers ne produisent eux aucun retour sur investissement. Pourtant, entre les frais bancaires et l’accumulation des charges, le choix n’est pas si évident…

Après le CDI, l’achat de la résidence principale semble être l’étape suivante obligée. Et si vous dérogez à la règle, vous vous sentez presque obligé de vous justifier sur les taux d’intérêts, vos projets professionnels ou votre manque d’apport. Voici, pour résister à la pression sociale, cinq bonnes raisons de rester locataire.

1) Moins d’impôts !

En plus de la taxe d’habitation, qui vous fait regarder avec suspicion l’état des voieries pour savoir où passe votre argent, vous devez en plus vous acquitter de la taxe foncière. Aujourd’hui, selon l’Observatoire des taxes foncières(1), l’inflation pour les propriétaires serait de 11 à 65% en cinq ans. A Paris, où elle reste moins chère qu’en Province, la taxe foncière a augmenté de plus de 65%, soit 500 euros en moyenne en 2010. Elle atteint 923 € à Bordeaux et 911 € au Havre. Quand vous êtes juste locataire, vous êtes également exempt de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, TEOM, soit 526 euros annuels, par exemple pour un appartement de 60 m2 à Paris.

2) Vous n’enrichissez pas les banques…

Quand on fait le calcul, même avec un « raisonnable » taux de 3,8%, sur 25 ans, vous payez bien plus que la valeur intrinsèque de votre maison. Imaginons que vous achetiez un bien d’une valeur de 300 000 euros avec 50 000 euros d’apport. Si vous demandez un prêt sur 25 ans, avec ce taux d’intérêt, vous paierez au final votre bien 480 000 euros (sur 125 ans ça ferait encore plus cher ;) . Vous contribuez donc à l’enrichissement des banques, basé sur la capitalisation, et laissez 180 000 euros en bonus à votre établissement financier. Ok mais dans le même temps le coefficient de revalorisation à appliquer est de presque 2. un bien acheté en 1985 vaudrait aujourd’hui près de 600.000 €

3) Charges comprises et pas de surprises !

Le propriétaire ne connaît pas le bonheur des « CC », charges comprises. Votre loyer, c’est votre loyer. Personne ne va vous demander une réfection de la façade à 20 000 €  (cette somme sur une copropriété correspond à un très grand appartement… Rapporté à 15 ans - on ne ravale pas tous les 2 ans – cela ne représente que 111 €/mois) le même mois où votre chaudière a lâché. L’Association des responsables de copropriétés a récemment mis au point un outil permettant de calculer le montant des charges annuelles. D’après cet outil, le montant des charges annuelles, pour un copropriétaire parisien, s’élèverait de 17 à 43 € par mètre carré et par an selon les prestations.

4) La liberté !

Une belle offre d’emploi ? L’envie de tenter sa chance à l’autre bout du monde ? Rien ne vous retient. Un préavis et c’est fini. Vous ne vous sentez pas marié à votre appartement pendant au moins 5 à 7 ans, le temps de le revendre sans perte. Le préavis d’un logement en location est traditionnellement de trois mois, un mois en cas de mutation professionnelle. Si vous souhaitez déménagez vendez votre bien! Pourquoi attendre 3 à 5 ans? Ces 15 dernières années, les frais de notaire étaient « absorbés » par la hausse des prix et il ne faut pas oublier non plus que pendant ces 5 années vous remboursez du capital…

5) Autres possibilités d’investissement.

En suivant les simulations du site Comparateur.com, si l’on achète une maison de 180 000 € avec un emprunt à 4 %, en ajoutant les charges additionnelles, on est propriétaire au bout de 30 ans avec un coût mensuel de 1 056 € (3). Maintenant, si on loue ce même bien 700 euros par mois et que l’on mise la différence sur une assurance vie à 4,5 %, on a au bout de 30 ans capitalisé 265 271 € ! Ne pas acquérir, c’est aussi laisser la porte ouverte à d’autres investissements… Dans ce cas, que represente 265 271€ dans 30 ans??? 110 000 € (coefficient d’erosion monetaire de 2,5 sur les 30 dernières années). Je suis plus vieux de 30 ans (à la retraite !?) et je dois me loger avec des revenus probalement amputés de plus de la moitié!!! les 110.000 € me servent comme complément de revenu à ma faible retraite et je dois toujours payer un loyer. 

C’est surtout sur ce dernier point où rester locataire est un non sens. Etre proriétaire de son logement à la retraite deviendra obligatoire pour maintenir un semblant de niveau de vie




Une troisième voie: le mandat « intercab »

25102010

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Quesako?
Le moyen assuré pour un partenaire du réseau de mandataires « Propriétés privées » de gagner de l’argent dans 100% des cas!
La situation actuelle (hier): Je rentre un mandat de vente en décidant de le partager avec un confrère. Si celui-ci vend le bien il touche 50% de la commission et moi de même. S’il ne vend pas, il ne touche rien.
Aujourd’hui: Je rentre un mandat de vente « intercab » et je le partage avec le même confrère. S’il vend, c’est toujours 50% et s’il ne vend pas… il touche quand même 10% du total des honoraires même s’il n’a rien fait ;)

Imaginez maintenant un proriétaire qui me confierait son bien à la vente en mandat simple (en mandat exclusif, mon taux de vente approche les 100% donc je n’ai pas vraiment besoin de ce type de mandat) et que je décide de le partager (avec accord des parties concernées bien sur) avec 5 agences de mon secteur. Je multiplie par 5 mes chances de vendre et donc de toucher les 50% de commissions restants, je fais 5 agences heureuses et surtout je rends également heureux un propriétaire qui vend ainsi plus vite son bien!

Vous êtes propriétaires, vous êtes dans l’immobilier, dites moi ce que vous en pensez?




Retour de formation…

23102010

formationpp1.jpg Bien ça y est! je reviens de 4 jours de formation chez Propriétés Privées, mon nouveau réseau de mandataires immobiliers. En compagnie de 12 autres personnes, j’ai participé durant 4 jours à cette session d’intégration. Qu’en retenir?

  • Le patron est cool (il me lit, désolé ;)
  • L’équipe back office est plutôt jeune et très motivée
  • Ils mettent à disposition de leurs mandataires « l’arme fatale » – le mandat intercab; ou « comment gagner de l’argent sans rien faire » (article ces jours ci sur ce mandat)
  • Logiciel informatique très complet bien que pas très web 2.0 (il faut l’installer sur son DD !!!)
  • Outils marketing à compléter (et pas assez de formation sur ce point précis)… Mais bon, c’est comme si Ferrari vous disait qu’une audi c’est moyen comme auto !

Parmi mes 12 comparses, 2 venaient d’un réseau concurrent pour des raisons de non exclusivité de territoire, 5 étaient complètement novices. Le formateur commercial est avant tout un mandataire du réseau… qui vend! Ca change des C21, era, laforêt, etc…

Ceci pour vous dire que dès lundi, je commence et le plus souvent possible (tous les jours?) vous retrouverez mon petit feuilleton sur ma nouvelle vie de mandataire. Affaire à suivre donc!




Référencement gratuit d’un bien immobilier à vendre de particulier à particulier

7102010

Image de prévisualisation YouTube

La question est la suivante: comment retrouver son bien en 1ere page de google alors qu’il en existe plus de 800.000 à un instant T?
1er élément, la vidéo. 800.000 annonces sur le web, oui… mais pas 800.000 vidéo! De plus en plus de sites internet voués à l’immobilier utilisent la visite virtuelle ou la vidéo pour leurs annonces. Il existe principalement 2 sociétés (smartvisite et prévisite, réservées aux professionnels de l’immobilier qui diffusent ce genre de support). Des sites pros comme se loger, logic-immo, visiteonline ou beetwimm permettent à leurs clients de créer une vidéo par produit. Le souci est que cela ne suffit pas pour bien référencer et gratuitement son bien immobilier (ou son annonce immobilière).
2e élément: le titre de l’annonce. Les robots Google font grand cas de cet élément. Sachant que les internautes recherchent un bien de 2 manières différentes; soit en tapant le nom d’un site bien précis (le bon coin par exemple); soit en tapant ce qu’ils recherchent précisément (marina p4 aigues-mortes)

Référencement gratuit d'un bien immobilier à vendre de particulier à particulier h-20-2249450-1286202386Comme vous le montre le résultat, ce bien géré par nous apparait aux 3 premières places dans les différents sites ou l’annonce est diffusée ;) Qui dit mieux!?
Ensuite le texte et les mots clés: très important également cette étape. Il faut que le descriptif de votre annonce soit précis et construit en vous posant cette question: Que va taper sur google l’internaute acheteur d’un bien immobilier? N’hésitez pas à mettre un maximum de mots clés relatif à votre annonce.
Enfin la photo(s): Prenez uniquement des photos prise par vous et enregistrées sur votre ordinateur. Notre ami Google sait reconnaitre les copier/coller de photos trouvées sur Internet.

Une autre possibilité consiste à confier la vente de votre bien à un professionnel…

 




Agence immobilière, la concurrence arrive…

7102010

concurrence.jpg Depuis l’après guerre, les agences immobilières Françaises travaillent selon le même modèle économique (c’est justement le problème). Une part de marché faible (50%), une implantation la meilleure possible (boutique) donc l’obligation de prendre une commission élevée (5 à 7% du prix de vente). Sachez qu’une bonne agence vend un mandat sur 7 en portefeuille et un bon négociateur vend à 1 acheteur sur 3 ou 4 – j’ai dit les bons. Pour l’anecdote j’ai eu un négociateur il y a quelques années qui faisait une vente tous les 53 acquéreurs: record à battre!
Reprenons le fil de notre discussion: depuis quelques années des réseaux de mandataires (Capi est le 1er) se sont montés basés sur un autre modele – je n’ai pas de vitrine car je travaille à domicile, j’utilise à fond l’internet et je prends moins de commission (mon réseau est à 3,9% d’honoraires). sur mon secteur, les 3 principaux réseaux de mandataires sont repésentés (capi, optimhome, propriétés privées)
Enfin les sites de diffusion d’annonces immobilières (voir mes liens) qui font la même chose que les précédents… moins cher, car ils ne peuvent s’occuper des visites et de la signature du compromis de vente.
Une bonne nouvelle pour le consommateur qui a du choix, beaucoup de choix…

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