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Les trucs pour négocier au mieux son crédit immobilier

19112010

credit1.jpg Avec des taux d’intérêts au plus bas depuis 1946 (3,55 % sur 20 ans et à 3,35 % sur 15 ans, voir 2,85% sur 20 ans mais en taux révisable!), la période n’a jamais été aussi favorable pour les acheteurs… Mais en montant minutieusement votre dossier de crédit, vous pouvez encore réduire la facture.

La 1ere étape, allez voir votre banquier. A moins d’être un excellent client, celui-ci est rarement le mieux placé pour vous faire l’offre la plus avantageuse (et même si vous l’êtes, votre banque ne vous donnera son meilleur taux qu’en face des propositions des concurents). Les établissements bancaires se livrant une guerre commerciale sans merci, vous avez alors toutes les chances de trouver mieux ailleurs. Actuellement, la Caisse d’Epargne et le BNP-Paribas proposent, par exemple, des taux extrêmement concurrentiels – entre 3,35 et 3,45% – pour des emprunts souscrits sur 20 ans.

Vous n’avez pas le courage de faire le tour des agences de votre quartier ? Faîtes appel à un courtier en immobilier dont le métier consiste justement à négocier les crédits auprès des banques. Empruntis, Cafpi, AB Courtage ou encore Meilleurtaux, quelques grandes enseignes se partagent ce marché. Leur force de frappe vous permettra d’économiser jusqu’à 0,25% d’intérêts sur les taux moyens du marché. D’autant que passer par ces intermédiaires ne revient pas forcément plus cher. Comptez entre 500 et 1000 euros de frais de dossier, facturés, selon les cas, directement par le courtier ou par la banque vers laquelle il vous renvoie.

Vérifiez bien que le courtier choisi bétonne votre dossier en activant différents leviers. Demandez lui d’abord de faire le point sur les prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre (PTZ, 1% logement,…)… Autant de petites aides qui vous permettront de gonfler votre apport personnel.

Insistez aussi pour négocier les pénalités de remboursement anticipé. « Celles-ci sont généralement égales à 3% du capital restant dû, plafonné à six mois d’intérêts. Il est possible de faire sauter ces clauses, au cas par cas, sous certaines conditions : en cas de revente, de remboursement du crédit suit à un héritage… », explique le directeur général adjoint du courtier Cafpi.

Enfin, depuis septembre vous êtes désormais libre d’opter pour l’assurance décès invalidité de votre choix. Sachant que celle-ci peut représenter jusqu’à 10% du coût total du crédit, cette ouverture à la concurrence permet de réaliser de nouvelles économies. Les jeunes emprunteurs sont évidemment les premiers à en profiter. « Pour cette clientèle sans problème de santé, les contrats sur-mesure commercialisés par les compagnies d’assurance sont généralement plus avantageux que ceux des banques qui sont mutualisés entre tous les clients d’un même réseau », explique Maël Bernier, porte-parole du courtier en immobilier Empruntis. « Ils peuvent ainsi obtenir des assurances à 0,18 % contre 0,40% en contrat groupe », ajoute le cofondateur du cabinet AB Courtage.

Là encore, demandez donc à votre courtier de trouver un contrat d’assurance moins cher. L’établissement prêteur n’aura pas le droit de le refuser (sauf à motiver cette décision par écrit) et il y a même de fortes chances pour qu’il s’aligne. BNP-Paribas, LCL, Société générale… depuis quelques mois, les grands réseaux travaillent tous sur de nouvelles assurances adaptées aux trentenaires.




Un compromis de vente ne se signe pas à la légère

9112010

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Il est le préalable à toute vente définitive d’un logement. Attention, ne le signez pas à la légère.
Un compromis de vente ne se signe jamais à la légère ! Ce document vous engage définitivement avec le vendeur. Toutefois, l’acquéreur peut revenir sur son engagement en faisant jouer son droit de rétractation ou l’une des clauses suspensives prévues au contrat.
Parmi les plus courantes : l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’un état hypothécaire vierge de toute inscription, l’absence de servitude ou de préemption ainsi que l’obtention du crédit pour le financement.
Respectez les délais
Vous disposez de sept jours après la signature du compromis pour vous rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé. Si la date d’expiration tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (exemple le lundi si la lettre arrive un samedi).
L’avant-contrat peut aussi être remis en mains propres par un notaire ou un agent immobilier. Dans ce cas, le délai court à compter du lendemain de cette remise sous réserve que l’acquéreur écrive de sa main dans l’acte une mention rappelant la date de remise et le point de départ du délai de rétractation.
Se retirer à temps
L’acquéreur pourra revenir sur sa décision au plus tard le dernier jour du délai de rétractation. C’est la date d’expédition du courrier recommandé avec accusé de réception qui compte. Le notaire ou l’agent immobilier doit alors vous restituer le dépôt de garantie dans les vingt et un jours.
Le prêt est refusé
Lorsque l’acquisition d’un logement est conditionnée à l’obtention d’un prêt bancaire, la loi prévoit obligatoirement une condition suspensive. En cas de refus de la banque, l’acquéreur peut renoncer à la vente et récupérer son dépôt de garantie. Mais, contrairement au délai de rétractation, il doit justifier le refus de la banque par une attestation. Cette protection s’applique même si cette clause n’apparaît pas dans l’avant-contrat.
Tout n’est pas si simple
Mais le refus de la banque n’est pas toujours valable pour se désengager d’une vente. Les caractéristiques de financement (apport personnel, montant emprunté) indiquées dans l’avant-contrat doivent correspondre au prêt sollicité. Même en cas de refus de banque, un prêt sera considéré comme accordé si l’acquéreur avait demandé un crédit plus important que celui prévu dans la promesse ou s’il n’avait pas fait le nécessaire pour obtenir le prêt dans les temps. Légalement, le vendeur peut vous obliger à acheter.







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