Un compromis de vente ne se signe pas à la légère

9112010

ssp.jpg

Il est le préalable à toute vente définitive d’un logement. Attention, ne le signez pas à la légère.
Un compromis de vente ne se signe jamais à la légère ! Ce document vous engage définitivement avec le vendeur. Toutefois, l’acquéreur peut revenir sur son engagement en faisant jouer son droit de rétractation ou l’une des clauses suspensives prévues au contrat.
Parmi les plus courantes : l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’un état hypothécaire vierge de toute inscription, l’absence de servitude ou de préemption ainsi que l’obtention du crédit pour le financement.
Respectez les délais
Vous disposez de sept jours après la signature du compromis pour vous rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé. Si la date d’expiration tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (exemple le lundi si la lettre arrive un samedi).
L’avant-contrat peut aussi être remis en mains propres par un notaire ou un agent immobilier. Dans ce cas, le délai court à compter du lendemain de cette remise sous réserve que l’acquéreur écrive de sa main dans l’acte une mention rappelant la date de remise et le point de départ du délai de rétractation.
Se retirer à temps
L’acquéreur pourra revenir sur sa décision au plus tard le dernier jour du délai de rétractation. C’est la date d’expédition du courrier recommandé avec accusé de réception qui compte. Le notaire ou l’agent immobilier doit alors vous restituer le dépôt de garantie dans les vingt et un jours.
Le prêt est refusé
Lorsque l’acquisition d’un logement est conditionnée à l’obtention d’un prêt bancaire, la loi prévoit obligatoirement une condition suspensive. En cas de refus de la banque, l’acquéreur peut renoncer à la vente et récupérer son dépôt de garantie. Mais, contrairement au délai de rétractation, il doit justifier le refus de la banque par une attestation. Cette protection s’applique même si cette clause n’apparaît pas dans l’avant-contrat.
Tout n’est pas si simple
Mais le refus de la banque n’est pas toujours valable pour se désengager d’une vente. Les caractéristiques de financement (apport personnel, montant emprunté) indiquées dans l’avant-contrat doivent correspondre au prêt sollicité. Même en cas de refus de banque, un prêt sera considéré comme accordé si l’acquéreur avait demandé un crédit plus important que celui prévu dans la promesse ou s’il n’avait pas fait le nécessaire pour obtenir le prêt dans les temps. Légalement, le vendeur peut vous obliger à acheter.




« 5 bonnes raisons de rester locataire »: voyons cela!

26102010

logoquechoisirsmall.png

lu sur yahoo finances – article par Victoire Ollier – © Pampa Presse

D’après la journaliste, il serait préférable de rester locataire. Pourquoi pas!? Voici mes commentaires (en orange), j’attends les votres…


 ’;

Jette-t-on vraiment l’argent par les fenêtres quand on est locataire ? La logique voudrait qu’acheter soit capitaliser. Alors que les loyers ne produisent eux aucun retour sur investissement. Pourtant, entre les frais bancaires et l’accumulation des charges, le choix n’est pas si évident…

Après le CDI, l’achat de la résidence principale semble être l’étape suivante obligée. Et si vous dérogez à la règle, vous vous sentez presque obligé de vous justifier sur les taux d’intérêts, vos projets professionnels ou votre manque d’apport. Voici, pour résister à la pression sociale, cinq bonnes raisons de rester locataire.

1) Moins d’impôts !

En plus de la taxe d’habitation, qui vous fait regarder avec suspicion l’état des voieries pour savoir où passe votre argent, vous devez en plus vous acquitter de la taxe foncière. Aujourd’hui, selon l’Observatoire des taxes foncières(1), l’inflation pour les propriétaires serait de 11 à 65% en cinq ans. A Paris, où elle reste moins chère qu’en Province, la taxe foncière a augmenté de plus de 65%, soit 500 euros en moyenne en 2010. Elle atteint 923 € à Bordeaux et 911 € au Havre. Quand vous êtes juste locataire, vous êtes également exempt de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, TEOM, soit 526 euros annuels, par exemple pour un appartement de 60 m2 à Paris.

2) Vous n’enrichissez pas les banques…

Quand on fait le calcul, même avec un « raisonnable » taux de 3,8%, sur 25 ans, vous payez bien plus que la valeur intrinsèque de votre maison. Imaginons que vous achetiez un bien d’une valeur de 300 000 euros avec 50 000 euros d’apport. Si vous demandez un prêt sur 25 ans, avec ce taux d’intérêt, vous paierez au final votre bien 480 000 euros (sur 125 ans ça ferait encore plus cher ;) . Vous contribuez donc à l’enrichissement des banques, basé sur la capitalisation, et laissez 180 000 euros en bonus à votre établissement financier. Ok mais dans le même temps le coefficient de revalorisation à appliquer est de presque 2. un bien acheté en 1985 vaudrait aujourd’hui près de 600.000 €

3) Charges comprises et pas de surprises !

Le propriétaire ne connaît pas le bonheur des « CC », charges comprises. Votre loyer, c’est votre loyer. Personne ne va vous demander une réfection de la façade à 20 000 €  (cette somme sur une copropriété correspond à un très grand appartement… Rapporté à 15 ans - on ne ravale pas tous les 2 ans – cela ne représente que 111 €/mois) le même mois où votre chaudière a lâché. L’Association des responsables de copropriétés a récemment mis au point un outil permettant de calculer le montant des charges annuelles. D’après cet outil, le montant des charges annuelles, pour un copropriétaire parisien, s’élèverait de 17 à 43 € par mètre carré et par an selon les prestations.

4) La liberté !

Une belle offre d’emploi ? L’envie de tenter sa chance à l’autre bout du monde ? Rien ne vous retient. Un préavis et c’est fini. Vous ne vous sentez pas marié à votre appartement pendant au moins 5 à 7 ans, le temps de le revendre sans perte. Le préavis d’un logement en location est traditionnellement de trois mois, un mois en cas de mutation professionnelle. Si vous souhaitez déménagez vendez votre bien! Pourquoi attendre 3 à 5 ans? Ces 15 dernières années, les frais de notaire étaient « absorbés » par la hausse des prix et il ne faut pas oublier non plus que pendant ces 5 années vous remboursez du capital…

5) Autres possibilités d’investissement.

En suivant les simulations du site Comparateur.com, si l’on achète une maison de 180 000 € avec un emprunt à 4 %, en ajoutant les charges additionnelles, on est propriétaire au bout de 30 ans avec un coût mensuel de 1 056 € (3). Maintenant, si on loue ce même bien 700 euros par mois et que l’on mise la différence sur une assurance vie à 4,5 %, on a au bout de 30 ans capitalisé 265 271 € ! Ne pas acquérir, c’est aussi laisser la porte ouverte à d’autres investissements… Dans ce cas, que represente 265 271€ dans 30 ans??? 110 000 € (coefficient d’erosion monetaire de 2,5 sur les 30 dernières années). Je suis plus vieux de 30 ans (à la retraite !?) et je dois me loger avec des revenus probalement amputés de plus de la moitié!!! les 110.000 € me servent comme complément de revenu à ma faible retraite et je dois toujours payer un loyer. 

C’est surtout sur ce dernier point où rester locataire est un non sens. Etre proriétaire de son logement à la retraite deviendra obligatoire pour maintenir un semblant de niveau de vie




Une troisième voie: le mandat « intercab »

25102010

logopartage.jpg

Quesako?
Le moyen assuré pour un partenaire du réseau de mandataires « Propriétés privées » de gagner de l’argent dans 100% des cas!
La situation actuelle (hier): Je rentre un mandat de vente en décidant de le partager avec un confrère. Si celui-ci vend le bien il touche 50% de la commission et moi de même. S’il ne vend pas, il ne touche rien.
Aujourd’hui: Je rentre un mandat de vente « intercab » et je le partage avec le même confrère. S’il vend, c’est toujours 50% et s’il ne vend pas… il touche quand même 10% du total des honoraires même s’il n’a rien fait ;)

Imaginez maintenant un proriétaire qui me confierait son bien à la vente en mandat simple (en mandat exclusif, mon taux de vente approche les 100% donc je n’ai pas vraiment besoin de ce type de mandat) et que je décide de le partager (avec accord des parties concernées bien sur) avec 5 agences de mon secteur. Je multiplie par 5 mes chances de vendre et donc de toucher les 50% de commissions restants, je fais 5 agences heureuses et surtout je rends également heureux un propriétaire qui vend ainsi plus vite son bien!

Vous êtes propriétaires, vous êtes dans l’immobilier, dites moi ce que vous en pensez?




Retour de formation…

23102010

formationpp1.jpg Bien ça y est! je reviens de 4 jours de formation chez Propriétés Privées, mon nouveau réseau de mandataires immobiliers. En compagnie de 12 autres personnes, j’ai participé durant 4 jours à cette session d’intégration. Qu’en retenir?

  • Le patron est cool (il me lit, désolé ;)
  • L’équipe back office est plutôt jeune et très motivée
  • Ils mettent à disposition de leurs mandataires « l’arme fatale » – le mandat intercab; ou « comment gagner de l’argent sans rien faire » (article ces jours ci sur ce mandat)
  • Logiciel informatique très complet bien que pas très web 2.0 (il faut l’installer sur son DD !!!)
  • Outils marketing à compléter (et pas assez de formation sur ce point précis)… Mais bon, c’est comme si Ferrari vous disait qu’une audi c’est moyen comme auto !

Parmi mes 12 comparses, 2 venaient d’un réseau concurrent pour des raisons de non exclusivité de territoire, 5 étaient complètement novices. Le formateur commercial est avant tout un mandataire du réseau… qui vend! Ca change des C21, era, laforêt, etc…

Ceci pour vous dire que dès lundi, je commence et le plus souvent possible (tous les jours?) vous retrouverez mon petit feuilleton sur ma nouvelle vie de mandataire. Affaire à suivre donc!




Référencement gratuit d’un bien immobilier à vendre de particulier à particulier

7102010

Image de prévisualisation YouTube

La question est la suivante: comment retrouver son bien en 1ere page de google alors qu’il en existe plus de 800.000 à un instant T?
1er élément, la vidéo. 800.000 annonces sur le web, oui… mais pas 800.000 vidéo! De plus en plus de sites internet voués à l’immobilier utilisent la visite virtuelle ou la vidéo pour leurs annonces. Il existe principalement 2 sociétés (smartvisite et prévisite, réservées aux professionnels de l’immobilier qui diffusent ce genre de support). Des sites pros comme se loger, logic-immo, visiteonline ou beetwimm permettent à leurs clients de créer une vidéo par produit. Le souci est que cela ne suffit pas pour bien référencer et gratuitement son bien immobilier (ou son annonce immobilière).
2e élément: le titre de l’annonce. Les robots Google font grand cas de cet élément. Sachant que les internautes recherchent un bien de 2 manières différentes; soit en tapant le nom d’un site bien précis (le bon coin par exemple); soit en tapant ce qu’ils recherchent précisément (marina p4 aigues-mortes)

Référencement gratuit d'un bien immobilier à vendre de particulier à particulier h-20-2249450-1286202386Comme vous le montre le résultat, ce bien géré par nous apparait aux 3 premières places dans les différents sites ou l’annonce est diffusée ;) Qui dit mieux!?
Ensuite le texte et les mots clés: très important également cette étape. Il faut que le descriptif de votre annonce soit précis et construit en vous posant cette question: Que va taper sur google l’internaute acheteur d’un bien immobilier? N’hésitez pas à mettre un maximum de mots clés relatif à votre annonce.
Enfin la photo(s): Prenez uniquement des photos prise par vous et enregistrées sur votre ordinateur. Notre ami Google sait reconnaitre les copier/coller de photos trouvées sur Internet.

Une autre possibilité consiste à confier la vente de votre bien à un professionnel…

 




Agence immobilière, la concurrence arrive…

7102010

concurrence.jpg Depuis l’après guerre, les agences immobilières Françaises travaillent selon le même modèle économique (c’est justement le problème). Une part de marché faible (50%), une implantation la meilleure possible (boutique) donc l’obligation de prendre une commission élevée (5 à 7% du prix de vente). Sachez qu’une bonne agence vend un mandat sur 7 en portefeuille et un bon négociateur vend à 1 acheteur sur 3 ou 4 – j’ai dit les bons. Pour l’anecdote j’ai eu un négociateur il y a quelques années qui faisait une vente tous les 53 acquéreurs: record à battre!
Reprenons le fil de notre discussion: depuis quelques années des réseaux de mandataires (Capi est le 1er) se sont montés basés sur un autre modele – je n’ai pas de vitrine car je travaille à domicile, j’utilise à fond l’internet et je prends moins de commission (mon réseau est à 3,9% d’honoraires). sur mon secteur, les 3 principaux réseaux de mandataires sont repésentés (capi, optimhome, propriétés privées)
Enfin les sites de diffusion d’annonces immobilières (voir mes liens) qui font la même chose que les précédents… moins cher, car ils ne peuvent s’occuper des visites et de la signature du compromis de vente.
Une bonne nouvelle pour le consommateur qui a du choix, beaucoup de choix…

//

 




Les diagnostics immobiliers offerts !?

22092010

untitled.bmp

Avec la crise immobilière de 2008, nombre de concepts novateurs sont apparus à l’instar de ce qui se passe outre atlantique.

Les agences low-cost d’abord avec efficity en tête (1% d’honoraires) et une multitude de sociétés de coaching immobilier: ma petite agence, twimmo, pasdagence, drimki, etc….

Je vais parler ici de la seule société à « offrir » les diagnostics immobiliers: www.beetwimm.com

L’offre concerne ici la diffusion de votre annonce immobilière sur plus de 250 sites Internet professionnels (se loger, a vendre à louer, logic-immo…) et aussi de particulier à particulier (le bon coin , paru vendu, top annonces,…). De plus votre annonce est mise en avant par la création et la diffusion de nombreuses photos, visites virtuelles et video référencées en 1ere page de google. Mais ce n’est pas cela qui nous interesse car d’autres sociétés proposent la même chose. Non, ce qui est plus original c’est que pour 60€/mois (dans le cadre d’un financement dont les 5 premières mensualités sont prises en charge par beetwimm !)  cette société vous offrira également l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires!!! Vous pourrez ainsi comme l’impose la loi grenelle 2 à partir de janvier 2011, bénéficier de ces diagnostics immédiatement – du pas encore vu!




courbe de friggit: l’évolution sur les 12 derniers mois

21092010

articlec22m007htmlm1f585b97.gif  Le 16 juillet 2009, je publiais le post suivant:

vous connaissez peut être la fameuse courbe de Friggit du nom de son auteur qui publie depuis de nombreuses années des statistiques sur l’immobilier Français et étranger. Cette courbe est très souvent utilisés par nombre de personnes pour expliquer que « les prix de l’immobilier Français vont encore baisser de 50% »

Regardons un instant les chiffres Britaniques: un indice de 1.67 au début de la crise immobilière soit octobre 2008. Un indice de 1.29 à ce jour, soit 38% de baisse en quelques mois. Le problème est que les chiffres officiels font état de 12,4% de baisse sur les 12 derniers mois… Vous avez dit bizare!

Une étude de la société Standard and Poors fait état elle d’une baisse mesurée de l’immobilier Français en 2010; 10% sur 12 mois en 2009. D’après Standard & Poor’s, la France, jusqu’alors plus épargnée par la baisse de l’immobilier que les autres pays européens (-5.8% sur un an en avril 2009), devrait « entrer dans une phase de correction » plus importante. Néanmoins, le manque d’offre immobilière, caractéristique du marché immobilier français, devrait favoriser une reprise du secteur en 2010.

Par le ralentissement du marché, la France prend en tout cas le chemin de la conformité et du retour à la normale, une expression préférable à celle de crise. Car pour la plupart des citoyens, la crise de l’immobilier, c’est la difficulté à acheter pour se loger, pas la difficulté à revendre à des prix faramineux…

Regardons cette fameuse courbe en juillet 2010

friggit12juillet2010.png

Aujourd’hui, je peux le dire: j’avais raison. L’immobilier ne s’est pas écroulé de 50, ni même de 30% et c’est à la hausse que se retrouvent les prix de l’immobilier. Même les transactions sont revenues à la hausse !!!




les ventes de maisons individuelles en hausse de 11%

21092010

Les ventes de maisons individuelles ont bondi de + 11 % sur un an en juillet 2010 selon les données de l’UMF (Union des Maisons Françaises) qui représente les constructeurs de maisons individuelles, mais ont reculé de – 8 % par rapport au mois de juin. « Sur les 12 derniers mois, le nombre de ventes brutes en maisons individuelles en diffus s’élève à environ 194 000 unités et, est en hausse, de + 28 % par rapport aux 12 mois précédents, indique l’UMF. Il est en croissance de + 17 % sur les trois derniers mois 2010 par rapport aux trois mois correspondants de l’année 2009 ». Cette hausse des ventes de maisons se constate partout en France, même si elle est moins forte en Ile de France, le Bassin Parisien et le Sud-Ouest .

Les mesures de relance dans l’immobilier ont porté leurs fruits dans le secteur de la maison individuelle, notamment le Pass Foncier conjugué à la TVA à 5,5 %  et le doublement du prêt à taux zéro : « Cette reprise a été tenue par l’accession sociale (ménages ayant entre 1 800 et 2 300 euros de revenus net mensuels), la secundo]accession restant complètement paralysée par un marché de l’ancien bloqué entraînant l’impossibilité de fonctionnement des prêts relais, explique l’UMF. La part des primo-accédants chez les constructeurs est remontée à 70 voire 80 %, alors qu’en 2006, le partage entre primo et secundo-accédants s’équilibrait à 50/50 ».

Je vous le dis… la crise est finie! Ou sont donc les Cassandre qui avec leur dieu Friggit (voir dans recherche « courbe de friggit ») nous annonçaient il y a encore quelques mois (sur le « blog immobilier » entre autres) des baisses de 30 à 50%?

un ex-futur collègue d’Aigues-Mortes m’a dit récemment « je n’ai jamais connu une telle activité au mois d’Août »!

cotationpricegraphgeneratoraspx.png

Regardez localement la hausse de prix des maisons  de 100 à 120 m2 (courbe en rouge) sur Aigues-Mortes: Entre juin 2009 et le mois d’Aout 2010, les prix sont passés de 2630 € à 3230 €/m2 soit 23% de hausse !!! Rien à ajouter… sauf qu’à la fin 2006, les prix étaient encore largement supérieurs.




C’est quoi un mandataire immobilier?

20092010

recrutementmandataireimmobilier.jpg  Ben oui! c’est quoi après tout? Une sous agence, un négociateur indépendant ou une pieuvre à 8 têtes?

En fait l’agent mandataire est un agent immobilier qui travaille pour lui et de chez lui. Il adhere à un réseau qui lui permet de disposer de la carte d’agent immobilier, d’un appui juridique, de formations et surtout de disposer à moindre couts des portails d’annonces immobiliere de chaque reseau. Il garde la majeure partie de la commission d’agence mais verse mensuelellement à son réseau (de mandataires) un forfait « services » (300€ dans le mien) en rémunération de leur appui.

Le mandataire a très peu de charges (son téléphone, sa voiture, son ordi,…) et se consacre pleinement à son métier. La différence par rapport à un agent immobilier « tradi » est l’absence de vitrine (sauf s’il fait de l’inter cabinet) compensée par des honoraires généralement plus faibles (3,9% pour ma part)

Ce modèle nous vient des pays anglo saxons ou 100% des négociateurs travaillent sous ce schema. Je connais particulièrement bien ce concept pour l’avoir ramené dans mes bagages à mon retour du Canada et proposé à l’actuel dirigeant du plus gros réseau de mandataires (c’est pas le mien). On peut donc dire que je suis à l’origine de cette profession ;)

2 mandataires travaillent actuellement sur Aigues-Mortes en tant que mandataire. Bientôt 3 avec moi!!! Autant dire que c’est l’avenir







Le Financier |
NORMES IAS et IFRS |
ACF marchés |
Unblog.fr | Créer un blog | Annuaire | Signaler un abus | cbatamo
| banquecio
| PARQUET, WOOD FLOORING