Achat immobilier : Que négocier avec la banque ?

6042012

 

Achat immobilier : Que négocier avec la banque ? 311

En plus de vous accorder un crédit payant, la banque facture une cascade de frais annexes liés au financement immobilier. Revue de détail de ces dépenses.

 

Les frais de dossier

Ils sont annoncés par le conseiller bancaire dès la première entrevue. Leur montant n’est pas neutre puisqu’il se chiffre à plusieurs centaines, voire milliers d’euros. Limités à 1 % du montant du prêt (plafonné à une somme forfaitaire) et payables en une seule fois, ces frais de dossier ne sont en fait qu’un affichage officiel. Il est souvent possible de les réduire, voire de les supprimer. Ce paramètre fera partie du jeu de la discussion avec la banque.
Le taux d’intérêt

Lui aussi n’est pas intangible. Là encore, il existe une marge entre le taux affiché à l’origine et celui accordé (souvent inférieur). On arrive à négocier avec le banquier le plus souvent avec, sur la table, les propositions d’établissements concurrents.
L’assurance décès invalidité

La souscription d’une assurance groupe est systématiquement proposée par la banque prêteuse. Ne vous laissez pas vite séduire par la facilité de souscription d’une couverture « maison » (c’est-à-dire proposée par la banque) sans avoir fait le tour du marché. Le jeu en vaut souvent la chandelle.

Depuis le 1er septembre 2010, date d’entrée en vigueur de la loi Lagarde, les établissements de crédits n’ont plus le droit de refuser la « délégation d’assurance » à leurs clients, c’est-à-dire un contrat d’assurance souscrit par ces derniers auprès de l’assureur de leur choix. L’article L 312-9 du Code de la consommation précise que le taux du crédit proposé ne doit pas être fixé en fonction de l’acceptation ou pas de la garantie. A ce jour, 10 à 15 % des emprunts se réalisent en délégation d’assurance.

Comparez : vous aurez parfois la bonne surprise de dénicher des garanties meilleures ou équivalentes à un prix plus compétitif. Cela est surtout vrai pour les jeunes emprunteurs. Pour les moins de 30 ans non fumeurs, le coût peut même être divisé par quatre ! L’économie totale est loin d’être neutre, faisant baisser le TAEG de 0,1 à 0,2 %.
Le poids de l’apport personnel

Les banques adorent les clients bien dotés qui arrivent à participer au financement de leur acquisition immobilière. D’ailleurs, le taux de crédit qu’elles proposent varie souvent en fonction du montant de l’apport personnel. Plus ce dernier est important, meilleures seront les conditions de crédit.

Pour mémoire, sont considérées comme de l’apport personnel les économies en espèces sonnantes et trébuchantes, mais aussi l’épargne logement (plan ou compte), un Prêt à taux zéro + (PTZ+), un prêt Action Logement (ex 1 % Logement).
La domiciliation des revenus dans la balance

Dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale, l’établissement prêteur demande souvent la domiciliation bancaire du ou des emprunteur(s). C’est une des conditions d’obtention du prêt. Attention, vous n’êtes pas obligé de rapatrier tous vos avoirs ou placements. Evidemment pour des facilités de gestion, vous pourrez choisir de transférer votre épargne.
Le choix du « top départ » des remboursements

Souscrire un crédit immobilier nécessite parfois quelques aménagements « sur mesure » que vous pouvez demander à la banque. Par exemple, cette dernière peut accepter de financer les frais de notaire , ou encore de faire démarrer les remboursements du crédit quelques mois après votre installation. Cela permet de vous laisser souffler. Certaines banques proposent des premières mensualités « allégées » (au cours des 3, 6 ou 9 premiers mois), puis qui sont majorées pour arriver à leur niveau « normal ». Toutes ces souplesses sont à négocier avant de signer.

 




Je m’en fous, j’ai changé de vie ;)

22102011

Je reprends la plume car malgré mon inactivité il y a de plus en plus de connections sur ce blog !?
Un petit point sur ma situation… Fini l’immobilier après 23 ans dans cette activité. Je vis désormais à… Tahiti où j’ai monté un réseau de pensions de famille (Tahiti, Moorea et Bora-Bora). Donc continuez à échanger, poser vos questions, vous interroger sur l’immobilier en France; je suis LIBRE désormais de vous répondre sans langue de bois afin de vous aiguiller vers le meilleur choix!

Commençons de suite:
1- Faut il acheter ou vendre avec une agence immobilière ou de particulier à particulier?
Si vous êtes vendeur, passez en direct sans agence. Pourquoi? Les ventes de particulier à particulier sont inflationnistes!!! Un acquéreur sans le soutien d’un professionnel de la vente ne saura pas négocier et mettra trop « d’affectif » dans celle ci pour en retirer un « bon prix ». Donc si vous êtes acquéreur, prenez absolument une agence pour vous aider… mais une seule! Quand l’acheteur fait toutes les agences du quartier, je n’avais pas envie de trop bouger ;)

2- Quel taux de commission?
S’il est trop haut (+5%) vous vous faites voler! En dessous de 3%, le négociateur ne bougera pas beaucoup pour vous. L’astuce, c’est de signer un mandat à 5% et de négocier en fin de course…

3- Les sites de PAP sont ils efficaces?
NON!!! Vous payez des sommes folles et le taux de vente de ces sites est ridiculement bas. Le meilleur en ce moment: le bon coin. Choisissez des sociétés qui pour le même prix diffuseront votre offre sur des centaines de portails (beetwimm)

4- Est il possible de vendre en 15j à coup sur sa maison?
OUI; en baissant votre prix! 100% des maisons à la vente sont TROP CHERES!!! Choisissez également un prix stratégique (plutôt 199.000€ que 201.000). De toutes manières, vous finirez par baisser alors accélérez le processus.

Voilà les 4 thèmes que je développerai ces prochaines semaines et dans l’attente, posez moi vos questions et je manquerai pas d’y répondre le plus sincèrement possible. Sans fausse modestie, je suis une bible immobilière à moi tout seul. J’ai tout vu, tout fait dans ce métier (5 agences à moi, directeur développement d’une franchise immobilière US, directeur d’une société de formation immobilière, constructeur, lotisseur, etc…). Et croyez-moi; il y a de quoi en faire un film…




Je m’en fous, c’est l’acquéreur qui paye !

8032011

gogo.jpgVous vendez un bien d’une valeur de 200.000 € – OK. Vous prenez 3 agences immobilières pour vous aider à le vendre – OK. L’une est à 7%, la seconde à 6 et la troisième à 5% – Pourquoi pas!Cela fait quand même 10.000€ mes amis! « Je m’en fous, c’est l’acquéreur qui paye puisque j’ajoute ces 10.000€ à mon prix de vente ! »

OK, mais seulement si l’acquéreur accepte de payer 210.000 € pour votre maison. Sinon, ce sera toujours vous qui paierez la commission d’agence!!! Un exemple: L’acquéreur vous fait une proposition à 190.000 tout compris (87% des biens sont négociés), l’agent baissera sa commission de 1 ou 2000€ et il ne vous restera que 190.000 – 8.000 = 182.000 €. En résumé dans 87% des cas, la vente d’un bien immobilier vous coutera réellement au moins 4% de commission

Et que font ils pour 4% de commission (8.000€ dans mon exemple)? Ils prennent des photos, mettent l’annonce du bien en vitrine, la diffuse sur 1 ou plusieurs sites Internet et… C’est tout! Et vous continuez de passer par une agence immobilière!? ;-) ))

Savez vous que des sociétés vous proposent 3x plus de services pour… 3x moins d’argent? Prenons le cas de BEETWIMM que je connais bien ;) Ils vous proposent des photos, des videos, des visites virtuelles de votre bien, diffusent l’annonce sur plus de 500 sites Internet dans 10 pays européens, réalisent l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires (dont le fameux DPE); tout cela pour… 60€/mois*

Ok j’ai été longtemps agent immobilier, à 10% d’honoraires en plus mais depuis 1987, les temps ont changé! Il faut s’adapter; il faut vous adapter!!! 8.000€ !? Vous n’avez pas l’impression de vous faire b…..




CREDITS… les taux remontent

3032011

tauxcredit.jpg Voici que depuis maintenant 3 mois, nous assistons à la remontée des taux des financements immobiliers. Une inflation autour de 1,9% en zone euro et les récentes tensions sur les dettes publiques de la Grèce, l’Irlande, le Portugal et l’Espagne en sont le catalyseur principal. Les principaux établissements de crédit ont donc relevé leurs taux fixes d’environ 0,50 point, soit 3,65% sur 15 ans, 3,85% sur 20 ans et 3,95% sur 25 ans. Les perspectives d’évolution restent orientées à la hausse, l’inflation en janvier 2011 ressortant à 2,4%, contre 2,2% en décembre 2010, soit au-dessus de l’objectif de la BCE fixé à 2%. En absolu, ces nouveaux taux demeurent bas, même s’ils grèvent la capacité d’achat des futurs acquéreurs.

Voici un élément qui pourrait bien freiner quelque peu la hausse des prix dans certaines régions!




Affichage du DPE: (toutes)les agences ne jouent pas le jeu

24022011

dgccrfatelierconsommation.png Obligatoire depuis le 1er janvier 2011 dans les annonces immobilières, l’étiquette DPE renseignant les éventuels acquéreurs d’un logement sur ses performances énergétiques semble avoir bien du mal à trouver sa place au sein des vitrines de nos amis agents immobiliers.

Interrogé par le site lavieimmo, René Pallincourt, le président de la FNAIM, évoque la mise en place délicate de cette nouvelle obligation. Si l’obligation d’introduire l’étiquette DPE dans les annonces constitue un plus évident pour l’information de l’acquéreur potentiel, sa mise en œuvre semble toutefois loin d’être évidente du côté des agences immobilières. Le président de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers) estime qu’actuellement certaines agences « ne respectent pas cette obligation, et sont donc en contravention avec le texte ». Mais est ce seulement la faute des agences ou bien de leurs clients qui se font tirer l’oreille pour sortir quelques centaines d’euros afin de réaliser ce diagnostic de performance énergétique?

Pour René Pallincourt, la substance du décret est pourtant claire, « toutes les agences doivent respecter l’affichage de la performance énergétique du bien ». Si les annonces passées à compter du 1er janvier 2011 se doivent de respecter l’affichage obligatoire du DPE, il n’en va toutefois pas de même pour les annonces diffusées avant cette date.

A ce sujet, René Pallincourt prévient que « tous les mandats qui auront été antidatés sont susceptibles d’être considérés comme une fraude ». Cela veut dire que ça existe!

Déplorant le démarrage pour le moins raté de cette mesure, le président de la Fédération n’accable pas pour autant les agents immobiliers (ce serait étonnant!!!). Selon lui, si l’affichage de l’étiquette DPE peine à s’installer dans les annonces, la faute en revient essentiellement aux vendeurs – C’est ce que je disais plus haut. « Il demeure une grande méconnaissance de cette obligation par le public, qui n’est pas encore réceptif au DPE. Et économiquement, c’est le client qui paie le diagnostic. S’il ne le fait pas, cela met le professionnel dans une situation désagréable », explique-t-il.

Une chose reste cependant acquise : en cas de manquement à la loi, c’est l’agent immobilier qui sera tenu pour juridiquement responsable (encourant jusqu’à 2 ans de prison et 37.500 euros d’amende).

En matière d’affichage du DPE dans les annonces, il est probable que la DGCCRF se montrera encore quelques semaines indulgente. il est probable que la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, l’autorité qui contrôle l’application du DPE, ne sanctionnera pas dans un premier temps les professionnels. Il n’en ira certainement pas de même pour les notaires qui eux risquent fort de refuser la vente d’un bien immobilier ne présentant pas d’étiquette de performance énergétique.

 

 

 

 




Changements…

22022011

girouetteane.jpg Voilà plusieurs années maintenant que ce blog est ouvert. Et je crois que la boucle est bouclée: D’abord un blog d’agent immobilier, puis celui d’un mandataire et enfin maintenant un blog 100% pour les particuliers qui désirent vendre ou acheter un bien immobilier. Suis je une girouette? Je ne le pense pas mais le marché depuis 2007 à bien évolué… moi aussi! L’avenir des agences immobilières est derrière elles, les mandataires immobiliers ayant pris la place. Le particulier depuis des decennies est toujours à 50% de part de marché.

Il existe pourtant une 3e voie pour vendre ou acheter son bien immobilier; celle des services de professionnels à particulier.

C’est le site www.duproprio.com au quebec qui en 2000 à lancé ce concept. Celui qui consiste à proposer des services de professionnels aux particuliers moyennant de très faibles honoraires (quelques centaines d’euros). En France, c’est en 2009 qu’est né www.beetwimm.com, représenté aujourd’hui dans près de 20 départements et qui propose les services suivants pour 60€/mois (a partir de):

  • Création d’une annonce immobilière diffusée sur www.beetwimm.com
  • Photos illimitées
  • 6 visites virtuelles (photos à 180°)
  • 1 vidéo référencée en 1ere page de Google
  • Diffusion de l’annonce sur plus de 500 sites Internet
  • Réalisation de tous les diagnostics immobiliers obligatoires (dont le fameux DPE)
  • Durée illimitée du contrat

Quand vous regardez l’étendue de ces services, ne vous dites vous pas: « Mais pourquoi payer 10.000€ auprès d’un agent immobilier pour vendre ma maison? »

Je me suis dit cela, ai cédé mes agences et investi dans BEETWIMM ! A bientôt pour des posts brulants sur l’actualité immobilière…




Les trucs pour négocier au mieux son crédit immobilier

19112010

credit1.jpg Avec des taux d’intérêts au plus bas depuis 1946 (3,55 % sur 20 ans et à 3,35 % sur 15 ans, voir 2,85% sur 20 ans mais en taux révisable!), la période n’a jamais été aussi favorable pour les acheteurs… Mais en montant minutieusement votre dossier de crédit, vous pouvez encore réduire la facture.

La 1ere étape, allez voir votre banquier. A moins d’être un excellent client, celui-ci est rarement le mieux placé pour vous faire l’offre la plus avantageuse (et même si vous l’êtes, votre banque ne vous donnera son meilleur taux qu’en face des propositions des concurents). Les établissements bancaires se livrant une guerre commerciale sans merci, vous avez alors toutes les chances de trouver mieux ailleurs. Actuellement, la Caisse d’Epargne et le BNP-Paribas proposent, par exemple, des taux extrêmement concurrentiels – entre 3,35 et 3,45% – pour des emprunts souscrits sur 20 ans.

Vous n’avez pas le courage de faire le tour des agences de votre quartier ? Faîtes appel à un courtier en immobilier dont le métier consiste justement à négocier les crédits auprès des banques. Empruntis, Cafpi, AB Courtage ou encore Meilleurtaux, quelques grandes enseignes se partagent ce marché. Leur force de frappe vous permettra d’économiser jusqu’à 0,25% d’intérêts sur les taux moyens du marché. D’autant que passer par ces intermédiaires ne revient pas forcément plus cher. Comptez entre 500 et 1000 euros de frais de dossier, facturés, selon les cas, directement par le courtier ou par la banque vers laquelle il vous renvoie.

Vérifiez bien que le courtier choisi bétonne votre dossier en activant différents leviers. Demandez lui d’abord de faire le point sur les prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre (PTZ, 1% logement,…)… Autant de petites aides qui vous permettront de gonfler votre apport personnel.

Insistez aussi pour négocier les pénalités de remboursement anticipé. « Celles-ci sont généralement égales à 3% du capital restant dû, plafonné à six mois d’intérêts. Il est possible de faire sauter ces clauses, au cas par cas, sous certaines conditions : en cas de revente, de remboursement du crédit suit à un héritage… », explique le directeur général adjoint du courtier Cafpi.

Enfin, depuis septembre vous êtes désormais libre d’opter pour l’assurance décès invalidité de votre choix. Sachant que celle-ci peut représenter jusqu’à 10% du coût total du crédit, cette ouverture à la concurrence permet de réaliser de nouvelles économies. Les jeunes emprunteurs sont évidemment les premiers à en profiter. « Pour cette clientèle sans problème de santé, les contrats sur-mesure commercialisés par les compagnies d’assurance sont généralement plus avantageux que ceux des banques qui sont mutualisés entre tous les clients d’un même réseau », explique Maël Bernier, porte-parole du courtier en immobilier Empruntis. « Ils peuvent ainsi obtenir des assurances à 0,18 % contre 0,40% en contrat groupe », ajoute le cofondateur du cabinet AB Courtage.

Là encore, demandez donc à votre courtier de trouver un contrat d’assurance moins cher. L’établissement prêteur n’aura pas le droit de le refuser (sauf à motiver cette décision par écrit) et il y a même de fortes chances pour qu’il s’aligne. BNP-Paribas, LCL, Société générale… depuis quelques mois, les grands réseaux travaillent tous sur de nouvelles assurances adaptées aux trentenaires.




Un compromis de vente ne se signe pas à la légère

9112010

ssp.jpg

Il est le préalable à toute vente définitive d’un logement. Attention, ne le signez pas à la légère.
Un compromis de vente ne se signe jamais à la légère ! Ce document vous engage définitivement avec le vendeur. Toutefois, l’acquéreur peut revenir sur son engagement en faisant jouer son droit de rétractation ou l’une des clauses suspensives prévues au contrat.
Parmi les plus courantes : l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’un état hypothécaire vierge de toute inscription, l’absence de servitude ou de préemption ainsi que l’obtention du crédit pour le financement.
Respectez les délais
Vous disposez de sept jours après la signature du compromis pour vous rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé. Si la date d’expiration tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (exemple le lundi si la lettre arrive un samedi).
L’avant-contrat peut aussi être remis en mains propres par un notaire ou un agent immobilier. Dans ce cas, le délai court à compter du lendemain de cette remise sous réserve que l’acquéreur écrive de sa main dans l’acte une mention rappelant la date de remise et le point de départ du délai de rétractation.
Se retirer à temps
L’acquéreur pourra revenir sur sa décision au plus tard le dernier jour du délai de rétractation. C’est la date d’expédition du courrier recommandé avec accusé de réception qui compte. Le notaire ou l’agent immobilier doit alors vous restituer le dépôt de garantie dans les vingt et un jours.
Le prêt est refusé
Lorsque l’acquisition d’un logement est conditionnée à l’obtention d’un prêt bancaire, la loi prévoit obligatoirement une condition suspensive. En cas de refus de la banque, l’acquéreur peut renoncer à la vente et récupérer son dépôt de garantie. Mais, contrairement au délai de rétractation, il doit justifier le refus de la banque par une attestation. Cette protection s’applique même si cette clause n’apparaît pas dans l’avant-contrat.
Tout n’est pas si simple
Mais le refus de la banque n’est pas toujours valable pour se désengager d’une vente. Les caractéristiques de financement (apport personnel, montant emprunté) indiquées dans l’avant-contrat doivent correspondre au prêt sollicité. Même en cas de refus de banque, un prêt sera considéré comme accordé si l’acquéreur avait demandé un crédit plus important que celui prévu dans la promesse ou s’il n’avait pas fait le nécessaire pour obtenir le prêt dans les temps. Légalement, le vendeur peut vous obliger à acheter.




Une troisième voie: le mandat « intercab »

25102010

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Quesako?
Le moyen assuré pour un partenaire du réseau de mandataires « Propriétés privées » de gagner de l’argent dans 100% des cas!
La situation actuelle (hier): Je rentre un mandat de vente en décidant de le partager avec un confrère. Si celui-ci vend le bien il touche 50% de la commission et moi de même. S’il ne vend pas, il ne touche rien.
Aujourd’hui: Je rentre un mandat de vente « intercab » et je le partage avec le même confrère. S’il vend, c’est toujours 50% et s’il ne vend pas… il touche quand même 10% du total des honoraires même s’il n’a rien fait ;)

Imaginez maintenant un proriétaire qui me confierait son bien à la vente en mandat simple (en mandat exclusif, mon taux de vente approche les 100% donc je n’ai pas vraiment besoin de ce type de mandat) et que je décide de le partager (avec accord des parties concernées bien sur) avec 5 agences de mon secteur. Je multiplie par 5 mes chances de vendre et donc de toucher les 50% de commissions restants, je fais 5 agences heureuses et surtout je rends également heureux un propriétaire qui vend ainsi plus vite son bien!

Vous êtes propriétaires, vous êtes dans l’immobilier, dites moi ce que vous en pensez?




Retour de formation…

23102010

formationpp1.jpg Bien ça y est! je reviens de 4 jours de formation chez Propriétés Privées, mon nouveau réseau de mandataires immobiliers. En compagnie de 12 autres personnes, j’ai participé durant 4 jours à cette session d’intégration. Qu’en retenir?

  • Le patron est cool (il me lit, désolé ;)
  • L’équipe back office est plutôt jeune et très motivée
  • Ils mettent à disposition de leurs mandataires « l’arme fatale » – le mandat intercab; ou « comment gagner de l’argent sans rien faire » (article ces jours ci sur ce mandat)
  • Logiciel informatique très complet bien que pas très web 2.0 (il faut l’installer sur son DD !!!)
  • Outils marketing à compléter (et pas assez de formation sur ce point précis)… Mais bon, c’est comme si Ferrari vous disait qu’une audi c’est moyen comme auto !

Parmi mes 12 comparses, 2 venaient d’un réseau concurrent pour des raisons de non exclusivité de territoire, 5 étaient complètement novices. Le formateur commercial est avant tout un mandataire du réseau… qui vend! Ca change des C21, era, laforêt, etc…

Ceci pour vous dire que dès lundi, je commence et le plus souvent possible (tous les jours?) vous retrouverez mon petit feuilleton sur ma nouvelle vie de mandataire. Affaire à suivre donc!







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